寒山转苍翠，秋水日潺湲，转眼间又是一年秋。加拿大的秋天绚烂短暂，是携家旅行赏枫的最好季节同时也是最适合房屋修缮的时节，因为一旦错失良机，漫长的冬天会让房屋修缮变得困难重重。

那么在修缮房屋方面我们应该注意什么呢？德威地产在这里给您总结了几个秋季房屋保养的注意事项：

关闭并排空室外水龙头为了保护室外水龙头不会因为冬天的低气温而冻结爆裂，一定要在冬季来临之前关闭室外水龙头水阀并且将室外水龙头内残留的水排干。有的屋主家里可能会有两个水阀，那么就需要根据外墙水龙头的位置找到相连接的屋内水管阀门，先关闭屋内阀门，之后打开户外水龙头，等水排空后关上，这样就确保了水管里没有剩余水分，降低了水管爆裂的可能。

清理屋檐水槽秋季落叶漫天，享受风景的同时不要忘记清理屋檐水槽，避免因落叶等杂物带来的排水槽堵塞，严重的可能会导致雪水渗入屋顶发霉等问题，尤其是房屋前后有高大树木的家庭需要格外留意。3

院内杂物清理入冬后院内堆积的杂物容易成为小型野生动物过冬的住所，不仅有碍观瞻也会增加您和家人受到野生动物攻击的风险，最好可以在入冬前清理掉院内杂物，不给潜在风险可乘之机。

修剪树枝修建靠近电线、外墙、屋顶的树枝，避免风雪天气树枝掉落造成的房屋损毁或引发火灾。

检查窗户门缝是否密封并关闭半地下通风口常年风吹日晒可能导致有些窗框间的封条老化脱落，若不及时维修更换，大量的热量会从门窗缝隙中流失。我们应及时检查门窗，入冬前维修或更换。另外，未关闭的半地下通风口会导致您的房屋供暖需求大幅度增加，供暖费用激增。入冬前检查所有门窗缝隙，关闭半地下通风口是保障室内温度节省暖气费的最好方法。

检查烟雾报警器和一氧化碳探测器冬天是火灾的高发季节，防火问题在冬季也不能疏忽。入冬前一定要检查这两个报警器是否能正常工作。冬季人们用电量的增加导致了火灾往往是由电路引发的，及时更换老化电路，电器发生故障及时维修会减少火灾的可能。

检查风暖滤网及通风口寒冬来临之前请务必找专业的人士来检查您房屋的风暖或锅炉是否能正常工作，滤网是否需要更换。清洁的滤网可以提高供暖效率，保证家中空气清新并延长制暖系统寿命，有益家中空气质量。过度堵塞的滤网可导致制暖系统无法正常运行。

空屋保温加拿大冬季寒冷，不乏很多人举家去外地或国外过冬，此时应当注意就算房屋空置，无人在家也不要关闭暖气系统，室内温度不宜低于16-18摄氏度，因为一旦房屋内温度过低，家中供水系统结冰爆裂，导致房屋淹水，得不偿失。德威地产温馨提示您和您的家人，秋日烂漫，也要注意防寒保暖，出门常戴口罩身安，防疫路漫漫，我们陪您共度难关。

很多人都以为，买房最重要的是买房过程，房屋成交之后只要能够顺利过户收房、搬入新居即可高枕无忧。殊不知要想在新家里安居乐业，还有不少后续工作要做哦~~ 在这里，德威地产为您精心总结了搬入新居之后需要做的几件事供大家参考。

一，检查新房、打扫卫生

收房当日（possession date）您的买方经纪会从卖方那里拿到新屋钥匙并交给您，您可以与您的买方经纪一起去新房检查房屋状况，进屋后检查有哪些工作哪些不工作：电器，车库opener，照明灯，吊灯，电炉等，还要看水管有无漏水，下水道及马桶是否通畅。检查是否有打破的门窗户和玻璃。注意房屋附属品和您在买房时看到的有没有任何差异和缺少，比如家用电器是否被换成别的型号，或者漂亮的窗帘/窗纱被拿掉了等等。检查有没有堆放着还没有清除的杂物甚至垃圾。如果您发现有任何问题，请立即让您的买方经纪与卖方经纪联系解决问题。另外搬入新屋之前一定要彻底将房子打扫干净。

二, 开通电账户

您需要联系 BC Hydro 为您的新房申请开通一个电账户，开通日期为您新屋的交房日期。如果您之前已经在BC省居住，现住址已有BC Hydro账户，您可以直接申请将现有账号迁移至新居地址。

可以打电话也可通过网上申请开通：

电话申请： BC Hydro 604-224-9376

网上申请：

https://app.bchydro.com/accounts-billing.html

三, 开通天然气账户

您需要联系 Fortis BC 为您的新房申请开通一个天然气账户，开通日期为您新屋的交房日期。如果您之前已经在BC省居住，现住址已有 Fortis BC 账户，您可以直接申请将现有账号迁移至新居地址。

可以打电话也可通过网上申请开通：

电话申请：1-888-224-2710（免费电话）

网上申请：

https://www.fortisbc.com/NaturalGas/Homes/AccountsAndBilling/ManageYourAccount/StartStopOrMoveYourService/Pages/default.aspx

另外，水的账户是跟房子绑定在一起的，不随业主更换而改变，因此无需申请开通账户。

四, 开通电视电话及网络

现代社会没有网络不能活，搬入新屋后的很重要的一步就是要联系telus， shaw 等公司的本区代理，他们通常会送传单到门口，找他们的话有可能拿到一个不错的deal，通常比你自己打电话的效果好。在黄页和其他网站上都有这些提供折扣的代理，可以和他们谈谈。不过要小心一点，有一些代理为了和别人竞争，作出虚假承诺，但是到后来你发现他们给的价格根本拿不到。他们有可能在电话了给你一个价钱，而当签单的时候是要转到Customer service那里，要注意他们英文里确认的是不是和代理讲的一样。 安排新的家庭电话：您可以尝试IP电话。

五，更新地址

搬入新居后，您需要去ICBC更新驾照地址至您的新居地址；还要跟您的银行、雇主、学校、保险公司、投资机构、卫生部、协会/俱乐部等等联系更新邮件寄送地址。您也可以去旧居附近邮局花几十块钱申请开通三个月或半年的信件转发服务，这样如果有的地方忘了改地址仍然把信寄到到原址的话，邮局会把它自动转到新址。

六，更换大门门锁

从安全角度考虑，强烈建议您更改大门的锁匙。换一把锁的费用仅有30-50块钱。到HOME DEPOT或CANADIAN TIRE买锁，注意其样板的款式是左向还是右向，对应你的门是左向还是右向开。回家自己按照说明书更换即可。

七，留意您的信箱里有没有收到律师办公室寄来的交接文件

律师发给您的文件里里面应改有Land Transfer/Deeds，就是我们通常讲的地契，以及其他的文件。这是一个非常重要的信件，如果closing之后4周内还没有收到的话，请联系律师。

八，垃圾处理

打电话给你所在城市的city hall, 或浏览市府官网，或下载市府APP，询问如何取得盛放垃圾和循环再生品的盒子，是否付费等，同时要一份收垃圾的日程表。一般独立屋的垃圾桶前任业主都会留下的。

做完以上几点，您就可以在您的新居里安居乐业了。

房子跟人一样，也有它的寿命。至于房屋内部外部各个部分及家用电器，也都有不同的使用年限。

要想知道家电用品寿命长短并非难事，只要花点心思，多多少少可以查到每样东西可以用多久，并且根据这样的资讯推估什么时候该更换。根据经验，家电系统已使用六、七年以上而且修护成本超过全新系统的一半以上，不如索性买新的。买新品往往也比较省电、耗能费用相对较低。究竟该换新或者花钱修理？应根据平均修理费、维护费、换新费用以及专家建议来衡量。

暖气、水管、屋顶或者空调系统修理或换新究竟要花多少钱？不一而足，与各个用品的品质、主人的使用情况及居住地在哪里都有关系；买房子时，知道屋内大型系统和用品的使用寿命有其必要，这也就是为什么要有“房屋检验”（home inspection）这道程序，可根据检验结果讨价还价，如果屋内大系统太过于老旧，可要求屋主降价。

全国建筑商协会（NationalAssociation of Home Builders）完成一份“房屋系统使用寿命”报告，针对各主要系统和项目列出使用寿命，大致如下：

有关屋顶，石板、铜材及砖质屋顶可使用50年以上，木质屋顶则约30年、纤维水泥瓦约两年、沥青瓦/组合式屋顶约可使用20年，雪、霜及飓风等等气候因素可能会缩短使用寿命。针对空调系统，平均可使用10至15年，每隔一两年请专人维护并且清理泸网、修整屋外的灌木丛都有助于延长使用期。

对于屋檐排水沟而言，铝质排水沟约可使用20年、铜质排水沟50年。最后，关于窗户，木质窗户可使用30年以上，铝窗则使用15至20年。

在热水器方面，传统电热水器或瓦斯热水器通常约可使用10年，如果是无水箱式的热水器，使用期约可长达20年。

至于大型家电用品，绝大多数的常用大型家电用品使用期不会超过15年。冰箱6至15年、洗衣机及烘干机 8至12年、洗碗机8至10年，微波炉大约可使用9年，不过调查发现，消费者多半喜欢追逐最新潮流和功能，在家电用品用坏之前就先换新。

热水炉一般可使用15至20年，如果快接近使用年限，建议您赶紧换新、购买能源效率较高的机型以便节省电费。

对于阳台，受气候影响，阳台（露台）的使用寿命长短不一，木质阳台可使用20年，气候干燥的地区使用期长达25年，而在湿度大的地区只能使用10至15年。至于门，外面的门如果采用纤维、钢材及木材可使用几十年，使用年限甚至跟房子一样，橱柜用门的情况也差不。纱门约可使用40年，塑料门约20年。

在地板方面，木质地板可使用至少100年，大理石和板岩地板如果维护得好也可撑这么久，石砖地板可使用75至100年，水磨石地板使用期15至25年，多数地毯就算好好维护也得每8至10年换新。

了解了房屋各部分的使用年限，您就可以对自己的房屋或者打算买入的房屋有了更具体的了解，这样对日后的保养维护或者出价都有帮助。

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今年开始，很多限制地产市场的措施相继出台，如银行收紧贷款措施、海外买家税提高等，但是从2月的地产局数据来看，房市并没有出现明显的下滑。虽然销量有所减少，但是房价则不然，独立屋价格保持稳定。对买家来说，关注这段时间，可能会找到难得的入手时机。于此同时，公寓价格仍在快速上涨。

大温地产局2月的数据显示， 2 月区内共有2207套房屋成交，和2017年同期的2424套相比下滑9%，但和今年1月的1818套相比增加21.4%。菲沙河谷销量达1385套，和2017年2月的1396套相比下降0.8%，但比今年1月的销量1210套增长14.5%。

RBC银行高级经济学家Robert Hogue表示，虽然新的贷款政策和利率变化对市场产生影响，但由于供不应求，房价仍在上涨。1月大温地区的基准房价按年增加16.6%，而2月更是达到107万1800元，同比增加了16.9%。

一方面，独立屋市场较为平稳，进入买家市场。自2016年省府征收海外买家税开始，独立屋市场就不像过去那样红火，发展较为平缓。大温地产局主席Jill Oudil说，目前独立屋市场已经进入买家市场。

大温地区2月独立屋的销售挂牌比为13%，也就是说，有100个独立屋挂牌出售，大约能售出13个。这对于独立屋买家来说是个好消息，说明市场上可供选择的独立屋增多，而价格涨幅较缓。2月大温地区独立屋的基准价格为160万2000元，和1月持平，菲沙河谷地区独立屋的基准价格为99万2100元，比1月增加1%。这点增幅对于独立屋买家来说，应该不会对购买决定产生多大的影响。而目前市场上公寓价格较高，准备从公寓换到独立屋的买家可以考虑入手。

另一方面，城市屋和公寓仍然是供不应求的状态，也导致公寓价格不断走高。2月大温地区公寓基准价格已经达到68万2800元，和2017年同期相比增长27.2%，菲沙河谷公寓基准价为42万2300元，较2017年2月上涨了46.7%。

2月大温地区城市屋和公寓的销售挂牌比分别为37.6%和59.7%，而菲沙河谷地区更是高达67%和75%。而且，菲沙地区2月公寓在市场上平均停留时间为13天，就是说挂牌不到半个月就能被售出，显示公寓市场依旧火热。

Hogue预计，尽管贷款收紧、利率上升，但公寓价格仍将持续上涨。他说，对于很多受到贷款限制的买家来说，能获得的贷款减少，公寓则是一个更加实惠和可负担的选项。大温地产局主席Jill Oudil也表示，利率增加、贷款政策收紧等措施降低了消费者的购买力。

此消彼长，市场的趋势已经非常明显了。地产市场在贷款收紧的情况下，越来越偏向价格低、普通老百姓买得起的公寓。而经历了近3年疯狂上涨的大温房市，也在慢慢趋于正常。在现在这个时机，仍然是现金为王，一些现金充足的客户已经在考虑趁机吸纳一些独立屋。地产市场终归是有高有低，有人的风险承受能力强，现在对他们来说说不定是近几年难得一遇的入市好时机。

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今年的春天，比往年来的都晚一些。笔者在写这篇文章时，屋外正下着雨。我把暖气开到很大，才能感到温暖的感觉。然而，我并不确定今年豪宅是否会迎来真正的温暖。

一般而言，春季是地产市场的销售旺季，但今年以来，联邦和省府推出各种政策限制地产市场。有地产分析机构认为，受政策作用温哥华今年春天的豪宅市场将出现“不确定性”。其实分析机构只不过说出了地产界早就默认的一个事实。

卑诗省府2月推出了新的住房措施，提高海外买家税税率至20%并扩大实施范围，同时增设了投机税以及提高了300万以上物业的部分转让税率。从这个消息出现后的市场看，豪宅市场受影响最严重。有分析指出百万以上的独立屋和公寓的表现将在春季扩大差距，独立屋的销售活动将有所减少，而公寓仍将保持今年前几个月的强劲势头。根据大温地产局的数据，今年2月公寓销售1185套，基准价格为68万2800元，和2017年同期相比增长27.2%。

今年前两个月，温哥华100万以上独立屋销售193套，和2017年相比下降39%，而2017年的数据和2016年相比的下降幅度为20%，100万到200万的独立屋销售85套，同比下降幅度高达47%，反映了收紧的贷款政策对次级豪华市场的影响，200万到400万的独立屋销量下降31%，400万以上则下降32%。

根据西蒙菲莎大学（SFU）城市项目总监甄瑞谦（Andy Yan）完成的300万元独立屋城市分布图，大温地区300万元及以上的独立屋占所有独立屋的7.7%， UBC大学保留地内的房屋几乎每一间都已达到300万或以上，比例高达99.8%，西温有56.2%的独立屋在300万以上，温哥华市的比例则为24%，Belcarra的独立屋也有19.2%达到300万元。从笔者的经验看，西温和温西的高档独立屋销售受政策影响或将较为明显。

在传统意义的高价独立屋“豪宅”遇冷的同时，另一种“豪宅”的销量却慢慢火起来了，那就是百万以上的公寓。今年前2个月，100万以上公寓共销售232套，年增长达到51%。在所有这些售出的公寓中，85%都是100万到200万之间的公寓，销量增幅达61%，200-400万的公寓销售25套，400万以上公寓销量增幅高达80%。

笔者认为，出现这种现象的原因还是由购房者的购买力决定的。随着公寓价格在近两年飞涨，想购买位置、房型等条件都比较好、房龄较小的公寓，在列治文、本拿比等地，70万已经是基本预算了；在温哥华这个数字要接近或超过百万。于此同时，在这几个地方100-200万之间的独立屋选择上又比较困难，所以出现了高价公寓热销的现象。笔者认为，随着公寓的持续火热，超过100万的公寓单位比例将越来越高。

最后需要说的一点是，虽然今年卑诗的经济发展向好，根据加拿大咨议局的数据，2018年卑诗的经济增长率预期为3.1％，失业率下降至3.9％，但2月新房市措施的推出仍会扰乱消费者心理，买家和卖家都会对不确定性做出反应，豪宅独立屋销售放缓为独立屋买家谈判价格创造有利条件，期望购买高档公寓的买家应注意紧跟市场，市场价格变化可能较大，总体来说今年春季的市场将出现软化。

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2018年2月，卑诗新民主党（BCNDP）公布了上台以来的首份财政预算案，其中有多项房市新政，包括3年投入16亿元兴建及维护可负担出租房屋、推行投机税、提高海外买家税、增加300万以上豪宅物业转让税等。笔者的客户看到这份预算后，有的对本地房地产未来的发展感到有些担心，笔者就借本期这个专栏跟大家探讨一下。

BC财政预算案引入了一个新税种，也就是投机税。其实之前很多媒体和地产分析师都有所预测。居住在大温、菲沙河谷、大维多利亚及基隆那地区拥有房产、但未缴纳收入税的居民今年需要上缴房产价值的0.5%作为投机税，明年（2019年）起则需要每年缴2%。不过，自住物业或长期租赁物业可豁免。

此外，新预算中进一步提高了海外买家税。从预算案公布的第二天，也就是2月21日起，海外买家税从过去的15%提高到20%，征收范围扩展到BC省其他地区，包括菲沙河谷、大维多利亚地区、温哥华岛那乃磨和奥肯那根地区，如基隆那等城市。

此外，对于超过300万的物业，其物业转让税也从过去的3%提高到5%，对此类房屋征收的“学校税”（School tax）也将增加。

在加税的同时，省府表示将建立一系列打击逃税和欺诈的措施，如要求楼花开发商收集及提供楼花合约转让的买卖资料并向省府通报，并建立数据库与联邦及省的税务部门共享，避免有人在楼花转售中逃税。

从这几个新税和新措施看来，以中低收入阶层为基本盘的NDP政府的主要矛头是在海外买家和富人。

对于300万以上豪宅加税的这一条，估计将进一步冷却豪宅市场。虽然能买得起300万以上豪宅的买家并不一定在乎多交2%的税，但是这个政策使豪宅的价格前景变得很不明朗。非自住刚需的豪宅将经历市场考验。这个趋势实际上去年已经持续了近一年。笔者看来，未来豪宅的走向不是太乐观。

再看海外买家税。根据加拿大统计局的调查，温哥华非居民海外买家仅占4.8%，海外买家房产总值占全城房产总值5.1%，而在独立屋市场，海外买家仅占3.2%。海外买家税从15%提升到20%，除了让部分买家退缩外，对市场交易影响有限。现在市场上对海外买家能使用的措施基本上都使用了，但是除了高端市场外，其他市场均未出现下降，笔者认为这也证明了海外买家对本地市场的影响是非常有限的。

政府希望通过打击炒卖来平抑房价，笔者认为难度是比较大的。从最近的销售状况来看，好地段的楼花销售非常迅速。在房价高企的现状下，大众最能承受的还是低价的公寓和楼花。大温经常出现这种情况：即使多交了税款，卖家的获利仍然非常可观。现在公寓价位低，溢价空间高。此外，现在出租房市场非常火热，很多公寓的租金近两年都出现了比较大的上涨，而且不愁找租客。在投机税出现后，可能大量公寓将进入出租市场。这样一部分解决了市场房屋短缺的问题，但有房的还是有房，没房的也不见的能买上房这个问题仍旧不能够解决。笔者估计热潮还将持续一段时间。

卑诗地产协会（BCREA）首席经济学家穆尔（Cameron Muir）指出，省府的政策有利增加税收，但不会对房屋市场有明显影响，楼价上升的罪魁祸首是未能及时增加住屋供应。

城市发展协会（UDI）主席兼行政总裁Anne McMullin也表示，目前市场在增加供给方面有很多问题，比如市府审批时间过长、兴建新单位劳工不足等。除非省府能够与城市合作加快批核时间、重视解决增加供给方面的问题，否则楼价仍会因为供应不足而持续高升。

总之，关注政策才能正确决策。有买房需求的读者不妨多看看新闻，以便对市场趋势做出明智的判断。

菲沙研究所于上周六刚刚发布了《2017年卑诗省中学成绩报告》，对全省293间公立及私立中学在过去5年里表现作出排名，数据也包括2015至2016年最新学年度排名。

此排名以各校10至12年级省考成绩、毕业率、升学率等7项学生学业表现的相关指标作为评比标准。

以下是大温各地区中学排名一览表供家长参考，看看您孩子所在的学校今年表现如何。不过要记住，学校教育并非孩子成才的唯一因素，家庭教育、学校教育以及各种课外教育对孩子各方面能力的塑造都是必不可少的。下面的排名表仅供参考，不构成任何购房建议。

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进入2018年已经一个月了，今年大温市场的趋势也慢慢显现出一些雏形。过去的一年公寓市场火爆，独立屋市场相对平稳。从今年1月的市场数据来看， 2017年的走势仍在延续，公寓市场仍没有放缓的迹象。

2017年地产市场呈现两级分化的状态，独立屋市场保持平稳甚至有小幅冷却，公寓的需求和房价却呈现涨涨涨的趋势。2017年大温地区公寓市场紧俏，公寓销量达到1万8193万套。菲沙河谷公寓销售达到6183套，创造了菲沙河谷地产局有史以来的销售记录。尤其是公寓市场，加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）最近发布的数据显示，去年第四季北三角洲公寓增长达53%，素里和兰里的公寓增长达34%。

卑诗估价局（BC Assessment）今年初发布的房屋也呈现同样的趋势，公寓估价涨幅为5%-35%，独立屋涨幅仅在15%以内，甚至还有些地区出现5%的下降。比如温东的一栋高层公寓，估值从去年的48万6000元上升到55万7000元。

去年的市场火爆，但很多人担心，今年银行开始实行新的贷款压力测试，以及央行加息的影响，是否会对公寓市场的发展造成阻碍。确实，这些政策的收紧将对地产市场带来一定的打击，但是到目前，市场仍没有明显的波动。

大温地产局和菲沙河谷地产局上周刚刚发布了今年1月的地产市场数据，我们可以看到，1月大温公寓销量仍然增加22.7%，达到1022套，超过10年同月平均值31.6%，基准价格达到66万5400元。菲沙河谷的公寓价格更是比去年同月上涨了44.1%。

本拿比的一个经纪同行最近表示， 1月他在7天内卖出了3套公寓，而且每个都收到多个offer。其中一个列治文公寓挂牌价为69万9000元，在收到多个报价后，最终以超过挂牌价5万3000元的价格出售。从笔者上个月的交易来看，也基本上是这个态势。

从业界来看，今年经纪纷纷把自己业务的重点放在公寓和楼花上面，也在一定程度上反应了这一趋势。据笔者预计，今年上市的楼花单位的数量可能要超过2017年。笔者认为，2018年才将是真正的公寓年！

有些买家对于刚刚施行的房贷压力测试政策有所顾忌。根据去年年底一些地产机构的预测，今年大温房市还将继续上涨，但是受到政策影响，增长幅度不如去年，政策的影响可能会慢慢显现出来。和几年前相比，现在买房确实比那个时候难了，房价高、贷款难度增加，但是这不代表我们先停下来把买房的事情放一边，这些情况就有所改变。

业内的金融专家表示，事实上加拿大人一直享受着低利率，而现在已经进入了加息时代，在上个月央行加息后，今年内还会至少再有一次加息，也就是说，即使市场环境热度下降，贷款等硬性标准会继续增加买房难度，所以对于有条件的购房者来说，应该抓住时机，趁早下手，如果某些环节比如贷款方面出现问题等，不妨多咨询一些专业机构，毕竟按照现在的政策，买房只会越来越难。

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最近公布的好几个地产分析和总结报道都预测独立屋的销量在放缓。我们团队最近的交易状况跟这些报告的结论差不多。然而，对于买家来说，独立屋放缓是一个机会。之前那种看一次房就要下offer的情况几乎不见了，大家有充足的时间来全方位评估一个房子，本期就给大家介绍在看独立屋时应该注意的几点。

选独立屋应该“内外兼顾”。很多买家重视“外“的方面，也就是房子的位置、所在的社区、房屋的外观、用料及总面积等，但很容易会忽略房子的内在，也就是独立屋的户型结构及其实用性。笔者认为选独立屋最重要的应该是朝向、地块与空间利用这三个方面。

房子朝向

 中国人选房子非常重视房子的朝向，普遍喜好坐北朝南的房子，但温哥华的房子最佳朝向却不是如此。

如果独立屋坐北朝南，小地块的房子真正朝南的是车库、门厅，大地块的房子则最多还可再有一到两个房间直接朝南，但又是不常使用的书房或是餐厅，而屋主几乎整天都要呆的厨房和客厅则往往在房子的北端，这种设计实用性不强。另外，楼上的主卧及卫生间一般也与楼下客厅和厨房的朝向一致。

根据温哥华的环境特点，最佳朝向不是坐北朝南，温哥华房子的最佳朝向应该是西北，因为温哥华的雨是从东面来，阳光是西面来，而景色都在北面，西北朝向的房子可以综合几点因素，既保暖又能享受到自然景色。

当然，房子的朝向也不是绝对的，不能孤立地来看待它。房主还要根据自己的实际情况、对房屋的特殊要求等来选择朝向。另外，加拿大保暖、冷气系统都较为完善，房屋的朝向对温度的影响不会太大。

地块

房子的户型结构与地块大小、房子总面积有直接的关系。房屋面积应该与地块面积匹配，否则就会显得比例失调。

一般来说，地块越大，房屋的户型结构越好设计。建造房屋地块的宽度越大，房子结构会相应拉扁，从外表造型看上去气势宏伟，内部则显得宽敞明亮。由于房子布局以横向为主，前后墙的窗户数量较多，加之其两面距离相对靠近，所以房内可以保证光线充足。

如果地块的深度较长，住房面积可以很大，但是房子的房间格局则是前后排列为主，前后中间一定有房间，房间的窗户就只能在侧面，甚至洗手间就没有窗户。

因为两侧邻居房子会遮住光线，所以除非是是街角地块或侧边无邻居的地块，否则这种布局的房子就会受到光线不足的影响，暗淡很多。尤其是新房，房子之间的距离非常少，不但影响采光，还会影响屋主的隐私。

目前大多数地区的主流独立屋的地块前宽应该是在36英尺到50英尺之间，深度应是85英尺到115英尺之间。一般来说，40英尺地块房屋面积应在2800平尺以内，45至50英尺地块应建3500平英尺以内；前宽60英尺以上，深度大于140英尺的地块可建3800平尺以上的大房。

空间利用

15年到20年以前建造的独立屋屋顶一般都是8英尺，而目前面积较大的独立屋比较流行在门厅设置14英尺挑高天花板，或将天花板直接通到二楼，有些房屋的客厅也挑高到二楼。

对于这样的户型结构，不同人的看法不同，有人认为浪费实用面积，影响房间数量，也有人则认为宽敞大气、让房子显得更为明亮。在购买这种结构的房子时，屋主应根据自己的实际需求选择，但要注意，上面挑空的部分往往也和已有房间一样算入总面积。

二楼的卧室和卫生间的设计，现在较流行的是二楼主卧有休息区，两个步入式衣橱；卫生间里浴缸和淋浴分开，有两个洗脸槽。另外三个房间里至少有两个卫浴，通常其中两个卧房共用一个卫浴间，有两个独立入口更加方便，并且最好保证每个卫浴间都有窗户，有利于通气采光。

无论是哪种空间布局，屋主都应该根据自己的实际情况来选择，考虑是只有自己入住还是和父母同住，是否满足家庭需要，或者是否需要出租等。如果是房龄较老的独立屋时，还要考虑这样的空间利用是否仍符合现在的习惯。

总之，建议大家在选择独立屋时，全方位考虑各方面因素，从而买到最适合自己的房子。

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新的一年到来了，首先祝读者朋友们新年快乐。最近大家都在忙着过节，地产市场，尤其是公寓市场却没怎么闲下来。2017年12月公寓销售1028套，和2016年12月的915套相比增加12.3%。从这个趋势来看，公寓在2018年将还会是市场的亮点。

对于很多首次购房者、年轻夫妇以及退休的老人来说，公寓价格较为适中，居住起来也更方便，和独立屋及城市屋相比，不需要业主额外花费太多时间和精力打理，有专门的物业公司来管理。这些想必公寓买家早已经耳熟能详了，但是购买公寓仍然有一些容易忽略的地方，本期想跟大家聊聊公寓物业管理费（Condo fees）的话题。

管理费是公寓业主每月都要支出的费用，所以理应成为买家在看房时考虑的一个重要因素。之前的一项调查显示，公寓最能吸引买家注意的方面包括：良好的建筑安全（94%）、管理费低廉（94%）、建筑节能（92%）、具吸引力的室内设计（92%）、拥有阳台（90%）、停车设施（87%）和靠近公共交通（84%）。可见，管理费在很多买家的心目中占有举足轻重的地位。

不过很多业主都抱怨自己公寓的物业费太高或是涨得太快，那么这个管理费到底是由什么决定的，什么样的公寓管理费容易涨得快？

公寓管理费由什么决定？

一般来说，公寓业主每月缴付的管理费用于支付三方面费用：一是公寓单元的各种帐单费用，比如水、电、煤气、房屋保险、中央空调、有线电视、停车位、公共设施开支等。公共设施越全越高档，管理维护费也就越高。二是日常的维修费、保安费和管理费等。通常来说，楼龄越老，维护费会越高。三是预留储备金，每家物业管理公司都会从管理费中提出一部分金额作为预留金，用于日后维修屋顶、窗户、外墙等等公共部分和公共设施的费用。

通常公寓单元的居住面积越大，管理费用就越高。管理费的多少也与物业管理公司的运作管理水平有关。

高层公寓管理费更高 业主应关注管理费是否合理

根据建筑类型和房龄的不同，不同公寓的管理费差别很大。

加拿大房屋和贷款公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，CMHC）一份报告指出，包括所有建筑类型和房龄在内，加拿大公寓的物业管理费为每月302元。而通常来说，高层公寓的业主要比低层公寓、联排屋和城市屋的业主支付更多的管理费。全国高层住宅平均需要支付的管理费为456元，，低层公寓为237元，联排屋为232元，其他类型住宅为226元。

但在温哥华这个费用显示更高。有业主曾抱怨，自己的一居室公寓单位管理费在2015年还是419元，到了2018年已经上涨到829元，上涨近乎100%。

公寓住宅业主协会发言人Tony Gioventu表示，他经常问到高层、低层公寓或联排别墅的“平均收费标准”应该是多少，但是并没有这样的标准，每个建筑物和社区都是不同的，他们具有不同的地理位置、物业服务、完工标准、服务需求以及社区历史。业主与其考虑如何降低物业收费，不如更加关注管理费用是否合理。

CMHC报告还显示，越是老旧的公寓，物业管理费通常涨的更快，因为老旧公寓内部有很多设施需要维修和管理。无论是高层公寓、连排屋还是其他公寓类型，都是如此。另外，和新建公寓相比，老公寓的业主居住面积更大，因此更可能支付更高的管理费用。

在公寓火热的情况下，有时买家可能会在抢房的过程中忽视像管理费这样的固定开支。尤其是购买旧公寓时，如果买家的支付能力有限，之后每月的开支有时会带来很大的压力。所以提醒大家，购买公寓前对物业费一定要有全面的了解。

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2017年临近尾声了，有一个群体的客户却还很忙碌，那就是希望不受明年开始的贷款压力测试影响，希望在年内完成购房的置业人士。今年加拿大央行两次上调利率，有专家预测，明年央行或将继续上调利率，加上新压力测试即将在明年实施，很多计划买房的人希望在年底前申请到贷款。关于压力测试，笔者在之前的文章中有详细介绍，本期文章，主要想从地产经纪角度来说一下买房时需要注意的贷款问题。

对于需要贷款买房的朋友，在购房前如果能够预批一下贷款、切实了解自己的购买能力，是非常有帮助的。这样可以更有针对性的看房，节省了时间，也可以防止一时冲动购买超过自己承受能力的房子。现在各大银行和贷款机构推出各种各样的贷款利率和政策，客户选择很多，但是笔者在多年的地产经纪生涯中，发现很多朋友对一点似乎特别关注：那就是贷款利率。很多客户似乎只比较贷款利率的多少，却忽视了除了利率意外的贷款条件。其实贷款合同中还有好多因素能够影响最终的贷款成本，比如提前解除合同需要支付的罚金有多少。

也许大家认为自己贷款后，基本都不会中途终止，但据加拿大按揭专业人士协会（Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals）的一项统计数据显示，加拿大约有9%的借款人会在按揭合同到期前解除合同。解除合同的原因很多，有时中途需要卖房，在有些贷款机构看来，就是违约了。通常解除合同都有罚款，但罚款多少则根据放贷机构和贷款种类而有所不同。

一般来说，金融机构收取罚金的目的是弥补提前结束合同带来的损失，因为提前解除贷款合同意味着金融机构无法继续获得利息报酬。根据贷款类型不同，罚款条款也不同。开放式（Open）贷款一般没有罚款限制，但借款者要为此缴纳更高的利息。封闭式（Closed）贷款可以让借款者获得者更好的利率，但也要缴付更多的罚款，而这些罚款可能高达3个月的利息。如果是封闭式固定利率贷款，那么罚款可能是3个月利息和利息差额（Interest Rate Differential，IRD）中较高的一个。

所以，在签署贷款合同前，搞清楚如何计算利息是很重要的，这需要大家仔细与贷款专业人士交流，最好能多问一些问题。此外，很多人以为解除合同罚金不会有多少，但实际上罚金可能超乎你的想象。，每个银行的合同条款不同，一定要仔细阅读，尤其应该提前搞清楚是计算罚金时使用的是挂牌利率还是实际利率。

所谓挂牌利率一般是贷款机构公开发布的利率，但由于竞争激烈，在客户贷款时往往执行的利率要比挂牌利率低，一般称之为折扣利率。虽然客户拿到的是折扣利率，但是在计算违约罚金的时候有时仍会按照挂牌利率执行，金额可能非常惊人。之前英文媒体曾经报道过这么一件事，有位西人买房时到某银行申请了一份五年期固定利率按揭贷款，3年后由于经济状况变化不得不将房子转手卖出，贷款银行竟要收取高达1.3万元的罚金。原因就是使用的是当时银行的挂牌利率3.79%, 而不是实际的折扣利率1.55%。

当然，如果借款人想要提前解除合同，应尽可能的用一些方法减少损失。如果借款人拥有提前偿还特权的话，可以在解除合同前尽量最大化的偿还贷款。

其实，防范风险的最好的办法是提前做好功课。建议大家在选择贷款机构时多咨询几家，仔细阅读一下贷款条款，有问题及时提出，尽可能降低未来潜在的风险。

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最近，笔者挂牌了几个独立屋。其中一名卖家在挂牌前跟笔者交流，说卖房前最头疼的是确定一个合理的挂牌价。之前市场火热，可采用的策略很多，现在市场慢慢趋于平稳，就要在定价上多花点精力了。经过跟客户的一番讨论，我们终于确定了价格并且挂牌上市。本期就给大家介绍一下房屋估价的相关知识。

现在市场上比较主流的是同类房屋比较估价法（comparables），操作起来比较简单。就是将同类房屋作为参照物，比较附近最近卖出的物业房价、房龄、面积和建筑面积。

比较估价的第一步是控制变量。条件越相似的房屋，估价也越具有参考价值。

一般尽量选择建筑风格、施工情况、房龄、建筑面积、卧室和浴室的数量、房间总数、便利设施及占地面积等条件相似的房屋。

比如说独立屋可以选择同一个区域条件相似的房子；如果为公寓估价，就选择相近房龄、面积相近的公寓，最好是同一个楼的。比较精确的办法是选择3到5个同类物业来确定估价范围。

选择参照物应尽量选择附近半英里内的同类房屋，但是也要根据情况灵活变化。需要注意的一点是，即使是同一个小区域内的房子，也会因为很多其他原因而导致价格产生比较大的差距。笔者见过一个房子，内部结构和建筑材质明显高于周边的房子，估价也高出一截。

此外，有些住宅社区的边界也并不总是整齐划一，有些房子距离远一些，可能超过一英里，但是属于同一市场、由同样的开发商在同期开发，即使距离远一些也可能是理想的参照。

采用这种估价方法时参照物的出售时间也很重要，大多数刚出售的物业才对房屋买卖有参考意义，所以近3个月内卖出的房屋是理想的参照物。不过有些市场和房屋的特殊性，这种情况下，可能一年前的交易仍可参考。

现在还有不少人对比房屋每平方英尺的价格。每平方英尺价格是一种历史悠久的地产估价参考。但是要注意，这种方法不能完全体现房屋的价值，还应该注意房屋测量方法，比如建筑面积是否包括车库及其他有产权的独立建筑物。从笔者经验看，这种方法在购买新建公寓时比较常见，对独立屋估价的实用性不是太强。

笔者认为卖家在卖房前与地产经纪进行交流是有必要的。地产经纪了解本地地产市场，能够对房子情况给出专业的意见。他们了解的信息更多，通过MLS（多重交易系统）的数据，还可以为卖家提供区域内其它同类房子售出所需时间、挂牌价与最后成交价之间的差价等普通卖家不容易得到的数据。这些都对确定房屋的售价有重要的作用。

此外，当然还有一些渠道可以获得房屋的估价信息，比如可以聘请房屋评估师。虽然要花上一些费用，但作为加拿大政府授权的专业房屋评估师，他们可以为你提供专业、中立的专业评估，同时他们的意见对银行、律师事务所等也很重要。

对于房子的正确估价是制定最佳挂牌价的前提，卖家应该引起足够重视。在市场越来越理性的大环境下，制定合理的售价是吸引更多买家，成功售出的第一步。

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要说这两天大温地区最“火”的地方，肯定是素里了。在一份最新推出的地产分析报告中，素里被研究者列为BC省地产投资10佳城市之首，而温哥华市仅排在第10名。素里业主们感到很激动，从事素里地产经纪行业的专业人士们也感到鼓舞，报告中描绘的未来几年素里地产前景一片光明。

关于这个研究，本地中英文媒体都有报道，但是细节不多。笔者在周末认真看了一下原文，借此文分享给大家。

这份名为《BC十佳市镇》（Top Ten British Colombia Towns and Cities）的报告是由地产投资网络（Real Estate Investment Network， REIN）撰写的，报告中对每个入选的市镇均有较为详细的分析。在提到素里时，该报告从经济、就业、人口、房价、租金和空置率等几个方面分析了该市的地产市场和前景，认为素里市已经进入地产爆发期（Boom）。

之前媒体有不少报道认为素里的经济发展将成为地产繁荣的驱动力，这份报告也同意这种说法。报告认为素里交通便利，市内清洁能源、金融、保险、地产、科技、高级制造、教育、健康和农业品类齐全，经济形态多样，为其经济迅猛发展奠定了基础。2016年，素里的经济比前一年增长了6个百分点，显示出强大的发展动能。素里有明确的发展目标，立志成为北美下一个主要城市中心（Metropolitan Centre），并成为本地区又一个城市枢纽。

经济的迅猛发展带来人口的增长。素里现有人口50万人，预测显示，该城市将在2041年超越温哥华，成为本地区人口最多的城市。从2011年至2016年，素里人口每年增长10.6%，几乎是全国和BC省人口增长率的2倍。2015年，素里家庭的中位收入是77494元，比2005年增长了8.9%。值得注意的一点是，素里的人口组成非常年轻，中位年龄仅为38.7岁，几乎1/3的人口在19岁以下。报告认为素里的人口处于最佳水平，既可促进经济和基础建设发展，又可以持续吸引年轻人士前来置业。

笔者认为，一个城市地产的蓬勃发展，与人口的增加有重要联系。无论加拿大还是中国，房价升高的地方往往也是人口持续涌入的地方。北上广如此，大温大多也是如此。以这个角度看，素里地产有长期持续的发展动力。

该报告分析了当前素里地产的具体状况，认为素里房价在较长时间将保持上升的趋势，但同时仍能维持较高的可负担率。一方面，今年9月素里独立屋的基准价格突破了1百万；另一方面，这里也有很多价格便宜的房型可供选择。笔者最近的交易也说明了这一点，前段时间某高层楼盘开盘，短短几天，第一期400多个单位就销售一空。开发商打出低至不到30万的户型不能不说是吸引买家的重要原因。

最近素里的公寓和联排别墅的需求一直比较旺盛， 8月销量再创记录，成为菲沙河谷地产局历史上销量第二高的8月。虽然9月的挂牌数量有所降低，但需求不减，在所有有记录的9月中销量排名第五。

对于一些买房投资的客户来说，租金价格往往是考虑的一个重要因素。根据报告，素里“家庭导向”（family oriented）型的物业租金增长迅速，超过了BC省平均增长率。由于房源紧缺，出租物业的空置率降至仅有1.2%。报告认为，素里租金的增长和空置率下降符合地产进入繁荣期的特征。报告认为，各种助力地产发展的因素正接近最高点，素里地产已经进入爆发期。

各种地产分析都使用一套自己的方法，得出的结论也可能各有不同。各位读者还应该理智分析，综合考虑，有自己的判断。

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10月17号，加拿大金融监管局（The Office of the Superintendent of Financial Institutions (OSFI)）正式推出了新的地产贷款规则，其中最令人关注的是自2018年1月1日起，所有新贷款者都必须进行压力测试。该规则的征求意见稿在今年夏天就已经公布，最终的版本几乎没有什么变化，所以业界的反应比较平静，但是该消息在很多客户中仍然引发了一些焦虑和担忧。

首先，笔者认为有必要再具体讲一下新规则的内容。之前的贷款规则规定，首付不足20%的购房者在贷款时需要强制购买贷款保险，而且自2016年10月开始，这部分购房者必须进行“压力测试”。所谓压力测试，就是指这部分购房者无论从金融机构获得的贷款利率有多低，都必须按照5年期4.64%的利率审批贷款。这个利率是由金融监管部门制定的。新颁布的规定将进行压力测试的人群扩大到了所有的新贷款者，不论他们的首付是否低于20%，都必须进行这种测试。测试的利率标准有两个：一个是4.89%，这个是加拿大央行公布的5年基准利率（five-year benchmark rate）；另一个是贷款者获得的贷款利率加上2%，按较高的执行。现在很多商业银行的贷款利率仅有不到2.7%, 加上2%也不足4.89%。对于这部分贷款者，压力测试的标准就是4.89%。如果拿到贷款利率高，则按利率加2%的具体数值计算。也就是说，4.89%是一个硬性最低指标，以后金融机构在确定新购房者究竟能够获得多少贷款的时候，不论实际利率是多少，都会按照这个或者更高的利率计算。这样一来，明年购房的人能贷到的款将明显减少，导致购买力下降。根据环球邮报（the Globe and Mail）的推测，购买力降幅可能超过20%。而TD银行的经济学家Brian DePratto则认为新规会使对房屋的需求下降5-10%，他认为在今年最后的这2个多月的时间中将会掀起一个购房的小高潮。

然而，就笔者的实际观察看，这种小高潮在近2个星期之后仍未到来。不论是独立屋、联排别墅或者是公寓，交易情况仍旧跟之前没有太大的区别。联排和公寓的交易仍旧比独立屋热络，但也未出现买家蜂拥而至的抢购潮。笔者与一些客户也交流过这个问题，发现不论是买家还是卖家，现在都处在观望状态中。

对于买家来说，虽然明年可能贷到的款有所下降，但是他们普遍认为加拿大房价的飞涨将进入一个稳定期，而且独立屋的价格现在存在虚高的现象，明年在需求减少的情况下，反而可能下降，所以现在不急于出手。独立屋的销售放缓已经持续了一段时间，现在争抢offer的情况已经大大减少，买家有充足的时间看房、出价，竞争者不多。独立屋买家持观望态度是建立在市场现状上的。

而卖家的心理往往是相信大温地区的房价不会下跌，即使涨幅放缓，但是仍然会继续上涨。而且最近像海外买家税等重大政策变化仍然未能对房价造成太大的影响，他们认为不需要因为这个政策而仓促卖房。从另一个角度说，卖家认为华人购房者不差钱，所以不肯降价；而买家认为继续等待对自己更有优势，造成了双方互相观望。笔者认为，这种拉锯或许将贯穿今年剩余的2个月，加上天气的原因，今年的地产市场可能不会再出现亮点了。

笔者的观点是，这次新规的推出，明确表示了加拿大政府对房市的态度，就是要继续确保市场安全，使其趋向平稳。最近加拿大整体经济情况不错，央行已经多次加息。从世界范围来看，以美国为首，各国都慢慢开始进入加息的轨道。在长达近10年的低息市场环境中，房地产成为炙手可热的资产，也成为像加拿大、澳大利亚这样国家的主要经济推动力之一。随着整体经济环境的向好，这种推动力的优势也将慢慢被其他产业所淡化。可以说，平稳将是今后加拿大房地产市场的关键词。

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大温地区的房市在大热了近3年以来，现在呈现出趋于稳定的迹象。之前，上市的房子销售速度非常快，不论是独立屋还是联排别墅、公寓，很多情况下上市后开一个周末的Open House，下一周就可以收到offer，马上成交。

最近据笔者的亲身经历，这样迅速售出的情况在减少，房屋的销售时间有一定的增加。虽然看房的人仍旧不少，但是马上出手下Offer的人并不多，再加上市场上的房源还是比较充足的，买家有了很大的选择空间。

在温哥华最近的一波地产狂潮袭来前，买家都有充足的时间对房子进行选择和议价。在四五年前，看过第一次Open House后马上购买的情况并不多见，买家往往都要经过多次看房，并且比较几个类似的房子，才会最终出手。而且，所下offer中大多有贷款、验屋等条件。笔者认为，这才是大温房地产比较正常的状态。

对于买家来说，不论是自住还是投资，买房都是一笔客观的投入，应该有更多的时间来选择。去年独立屋最火热的时候，有个投资独立屋的朋友说，新出来的房子他都要冲过去看看，每一个都有好多人在争抢，根本没时间观察地段和周边环境，往往就匆匆下了Offer。

就笔者所知，当时很多老房子和有一些缺陷的房子也很快卖出了，就是因为抢房潮使得买家不再重视验屋，甚至简单看过Open House以后，没有验屋就买下。这也为新屋主埋下了隐患。

现在，随着销售时间的减慢，抢房热潮逐渐退却，买家可以更从容的看房、选房。虽然对经纪来讲，在一个房子上花的时间要长了，但从整体上看，这对于保持房地产市场的健康稳定是有益的。买家朋友们可以多看几套自己心仪的房子，认真比较一下优缺点，在价格上也可以与卖家进行多轮的讨价还价。

对于买独立屋的客户，可以仔细观察一下房子的结构以及周边的环境。可以花些时间在小区周围转一下，看看社区中居住的都是什么人，亲身体验一下社区的安全程度。如果是老房子，则要仔细观察结构，并且进行验屋，听取专业人士对屋子状态的评价再做决定。

对于购买联排别墅和公寓的客户，则可以多花些时间研究物业的会议记录及折旧报告。虽然这些文件非常重要，但是之前房子销售迅速的时候很多买家是没有时间认真研究的。

现在，买家可以自己或者要求买方经纪仔细研读文件，重点是该物业是否存在缺陷，近期是否有较大的维护支出；该物业是否可以出租，有什么出租的规定；该物业是否允许饲养宠物等与自己生活习惯有关的规定。此外，对于一些像物业管理水平等不容易在文件上看出的地方，买家可以花些时间自己体验或调查一下。

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随着一场不期而至的暴风骤雨，大温地区仿佛在一夜之间入了冬。回想起去年冬天那几场猝不及防的大雪，您是否仍然觉得心有余悸呢？马上冬天又要来到，您的房屋做好过冬的准备了吗？ 德威地产在此向您介绍一些房屋过冬需要的注意事项。

1. 前后院的水管开关

一般加拿大的房子都有两条水管通到外面，车库和后院外墙各有一处。 冬季来临前要先将地下室里面通往室外的总水阀开关拧紧关上，然后打开车库内和后院的室外开关排出水管内的积存水分，再把它拧上，或者干脆一直开着外面一侧的开关。这样可以避免管道内的存水结冰胀裂水管，倒灌进地下室。浇水用的管子最好都放到地下室或车库内，以免在冬天里被冻坏，失去弹性。必须注意的是，上面提到的两处水管是通过砖墙上的开口通到外面，水管和墙壁之间有时会留有空隙。在严冬的季节里，这不但会造成热量流失，还容易引起周围的木头发霉。为了预防起见，屋主一定要用绝缘棉将管道周围的缝隙塞好。

2. 草坪喷灌系统

如果草坪安装有地下喷灌系统，在入冬前最后一次剪完草坪后，在入冬前要找自动喷淋系统公司的人将水管内的水抽出以防地下水管冻裂。要先关闭喷灌系统阀门，再吹干管道内存水。 

3. 门窗缝隙要封严

入冬前必须仔细检查门窗是否漏气，如果发现有缝隙，可以购买一个叫做Window Insulator Kit的透明防风隔离层。如果玻璃窗的密封条脱落，可在Home Depot单独购买到像是牙膏一样挤压用的密封胶（Silicone for Window and Door Caulk）来重新密封，这样既可以在冬季有效保温，又可防止门框和窗框冬天受冻开裂。

4. 清理屋檐排水槽

屋檐排水槽(Gutter)是收集屋顶的雨水雪水，顺着水管排到地面上的管道。尤其是房前屋后有较大树木的房屋, 因为树叶等杂物会堵塞排水管，同时也会加快排水管等构件的腐蚀。如果严重堵塞，雨水会渗入到屋顶，导致发霉。下雪前一定要将屋顶排水槽内的落叶清理干净，以防融雪排水不畅。在入冬前查看屋顶是否漏雨也十分重要。一旦发现这样的情况，就需要在入冬之前未雨绸缪，做好屋顶的勘察、清理、保养、修缮和更换。

5. 烟囱和壁炉

入冬之前，业主可自行检查物业的烟囱情况。首先，要查看屋顶有无石头碎末。烟囱外墙的石头年久失修容易风化，风化后就会落下石头碎末。检查完屋顶有无石头碎末后，还要看看烟囱外墙面的石头有无开裂、跌落;其次，要看糊烟囱外墙的水泥有无出现裂缝或小洞。如果水泥有裂缝，就比较容易漏水;最后，还要看看烟囱的盖有无遗失。如果烟囱的盖丢失了，就容易发生漏水。还要检查一下屋顶的烟囱是否有枯枝落叶，杜绝火灾隐患如果您在检查烟囱的时候发现了上述问题，那您就要及时寻找专业人士进行修理。如果今年冬天不打算使用壁炉，那么就要将通风口关闭严实，以防室内暖气流失。

6. 热水炉系统

进入10月，很多地区的房屋主人们都已开启了自家的暖气炉供暖了。暖气炉的过滤板(Furnace Filter)最长每3个月需要更换一次。值得一提的是，如果您的房屋空置或短暂出游，您也不能把暖气系统关闭，一般设置暖气温度为17°左右，以防家中的水喉、暖气系统、自动洒水系统等低温爆裂。

7. 游泳池

有室外游泳池的朋友务必做好游泳池的冬季（winter close）关闭工作，如果不做好正确的游泳池保护工作，很可能会带来下一年对游泳池的维修。这些格外的花费有些是可以在关闭游泳池的时候可以避免的。

做到这些房屋维护事项，您就可以在漫长的冬天高枕无忧了。

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9月中旬，突然来临的降温让温哥华感受到了冬天的气息。对于房地产市场来说，气氛似乎也冷清了下来。去年备受人们追捧的独立屋市场，也从火热变得冷清了不少。

最近，市场上接连出现与房地产市场有重大关系的消息：先是9月初，加拿大央行宣布将基准利率再次上调0.25%。这已经是不到三个月来央行第二次调升利率。基准利率已经攀升了1倍，从0.5%涨至1%。各大银行随之将自己的最优惠利率（Prime Rate）从2.95%调升至3.2%，必将导致房贷利率的上升。

另一个消息是加拿大联邦金融监管局（Office of the Superintendent ofFinancial Institutions, OSFI）发布了一个征求意见稿，建议对首付超过20%的购房者也要进行压力测试，他们必须具有承受超过当前利率加2%的能力才能获得贷款。也就是说，如果当前利率是4%，那么他们必须可以承受6%的贷款利率。这项政策最快可能于年底实施。这些消息使业界对加拿大房价增长的预期变弱。

加拿大贷款专业人士协会（Mortgage Professionals Canada）估计,如果关于贷款压力测试的政策变为现实， 10%到15%的买家获得贷款的难度将变大。贷到的钱变少，只能购买更便宜的房子。此外,TD银行的高级经济学家Brian DePratto表示，央行有可能在今年继续加息。如果真是这样，贷款成本将进一步增长。贷款利率升高、贷款规则收紧、大温和大多地区对海外买家征税导致投机活动减弱，以及因此买房者产生的观望情绪，使今年下半年的房市不容乐观。

而从本地市场来看，受冲击最大的要数独立屋。今年以来，笔者就感觉独立屋的销售势头明显放缓，已经过了去年火热的劲儿。买家主要都在购买联排别墅和公寓，一大主要原因就是这两种房型比较便宜。现在贷款变得更难批，独立屋的销售预期更加不理想。从数据上看，笔者统计了一下大温地区各房型的存量。

截止9月19日，笔者所统计的地区中共有6340个独立屋待售，平均在市场上的时间为70天，中位时间为53天，平均叫价276万9741加元，中位叫价199万8000加元；而同期仅有4110套联排或公寓在售，平均市场时间39天，中位时间22天，均价94万8217，中位叫价69万9000加币。

从销售上看，8月1日至9月19日，笔者所统计的大温区域共售出1090个独立屋，平均33天售出，平均售价175万7285，中位售价139万；同期联排和公寓共售出2855个，平均18天售出，中位售出时间10天，均价66万7039，中位价57万8000。公寓和联排的销量和销售状况明显好于独立屋。而且，笔者发现，售出的独立屋的均价和中位价均比叫价有所下降，而公寓和联排的均价和中位价均比叫价高，从一个方面表示出联排和公寓仍很受追捧。

独立屋作为高价位房型，今后可能经历更为艰难的时期。著名评级机构穆迪的分支穆迪分析（Moody’s Analytics）在9月的一个报告中指出，加拿大房价或将在5年之内不会有显著的增长。分析指出，加拿大全国的独立屋房价将经历“明显的减速”（dramaticdeceleration）,全国的房价在未来的5年间或将每年仅增长1.3%，蒙特利尔、卡尔加里等地的房价可能出现下跌，大温地区因为在国际上较受追捧，还比较乐观，可以持平或者只是微调（有机构预测下跌0.3%），加拿大最乐观的地区是多伦多，虽然该地的房价已经被高估60%，但是因为房子的增长大大少于人口的增长，穆迪分析认为多伦多房价在未来5年内还将增长。

对于房地产市场走势的判断需要全面综合了解各方面的信息，专家的意见也多是个人和机构的看法，仅供参考。作为本地服务华人多年的地产经纪，笔者希望各位读者能更多的了解到最真实可靠的消息，买房卖房是人生大事，需要智慧与判断。

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最近一个地产新闻引起了一定的关注。有报道指出列治文新建的联排别墅的均价超过了100万元。其实，这在地产圈里并不算是什么新闻，如果我没记错的话，早在1年半以前，列治文某新联排别墅小区的大部分新房开盘就已经接近1百万了。后来引发购房者彻夜排队，最后转让的价格大部分超过1百万。因为列治文最近新建的联排别墅本来数量就少，而且土地开发和建筑成本日益增加，价格水涨船高是一定的。

之前我的一篇文章中曾经专门介绍过为何联排别墅现在成为大温最火热的房型之一。在写这篇文章的时候，我又统计了一下联排的销售数据，发现7,8月间该房型的销售热度不减。

7月至8月，大温各主要区域的联排别墅的平均销售时间都在一个月之内。本拿比销售速度最快，一半挂牌的房子在8天或之内就卖掉了，平均销售周期13天。其他几个区域的情况也还不错，列治文平均销售周期20天，温哥华18天，三联市（高贵林、满地宝、高贵林港）和素里都是15天。我个人感觉销售时间比之前略有增加，但是差距并不是特别大。

大温最大的联排别墅市场无疑仍然是素里，7-8月间有409个单位成交，其次是列治文的184个、三联市的139个、温哥华的114个，本拿比在这两个月间仅销售了87个单位。从趋势上看，我认为素里和三联市的联排销售值得关注。从成交价来看，素里售出的409个单位中只有156个是降价售出的，加价售出的比例大大超过降价；三联市的情况也差不多，139个售出单位中，有83个是加价售出的，几乎达到60%。

笔者认为，这显示了买家对这两个区域联排别墅的旺盛需求。究其原因，最主要的是房价便宜，性价比高，可以很好的满足家庭的刚性需求。反观温哥华，114个售出联排单位中，有一半是降价销售的，显示该地的市场有一定议价空间。温哥华超过100万的联排数量众多，看来买家对这个价格的压力不小。

有本地地产专家担心，列治文新建联排别墅售价超过1百万，可能代表着联排价格将疯长，导致本地住房可负担性问题继续恶化。但笔者认为，从整个大温区域来看，联排价格的高低分布还是比较丰富的，便宜的三四十万就可以入手，贵的也有上百万的选择，虽然价格一直在上涨，但仍然是合理的。

其实，最近市场一直在进行调整，贷款利率升高，贷款比之前更难获得批准，以及对BC新政府可能出台影响房地产市场的政策的观望，使房屋销售出现放缓的趋势。然而，受影响最大的是高价的房子。

以笔者最近的交易状况来看，素里现在150万以上的独立屋的销售速度已经大大减慢了，联排和公寓也有减慢的趋势。之前房价上涨过快，市场需要一个调整适应的过程。出现这种情况是正常的，也是良性的。

一个好消息是，道明银行新发布的一份研究报告指出，从90年代开始，温哥华的房产市场经历了五次周期，每次房价上涨15%至20%后，就会回落10%至14%，但每一次周期的低点都一直高于前一个周期的最高点，房价一直在上涨。建议读者对市场仔细研究，选择最佳入市时机。

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进入2017年8月以来，有一个消息让地产界人士和我的一些客户很担心。数据统计显示，加拿大全国二手房销量7月下跌了2.1%，而且这已经是该数据连续第四个月下跌了。

之前，也有很多说法不看好本国的房地产。比如道明银行（Toronto-Dominion Bank）经济学家珀拉玛娜（Diana Petramala）曾表示“(加拿大房地产)处在预期中的软着陆中……”更有一些分析甚至指出加拿大房市存在硬着陆的可能性。国际货币基金组织（IMF）今年5月警告称，加拿大房地产市场可能对其经济构成“重大”风险。

所谓“软着陆”，是指市场进行相对平稳的调整，对于房地产市场来讲，最突出的特征是房产价格“维持现有房价不升”或者“在民众承受幅度内缓慢下行”。至于“硬着陆”，那就是指房价崩盘式下跌，带来严重的经济后果。

在房地产市场火爆了将近2年的当下，大家对房地产市场存有一丝担心是很容易理解的。然而市场情况到底如何，还需要仔细的分析。

首先我们应该理性的看待房地产数据。虽然全国二手房销量已经连续四个月下降，然而7月2.1%的跌幅已经远远小于前两个月平均每月6.4%的跌幅，显示市场的调整正接近尾声。而且，全国销量下降的罪魁祸首是安省。由于海外买家投机税的实施和贷款率的上调，安省自3月以来销量下滑了44%。这个数据已经接近了2007底至2008年底金融危机时的数字。

然而，加拿大主要金融机构的分析师们似乎对这一现象并不感到担心。虽然安省的二手房销量在下降，未来房价也可能出现下跌，但加拿大其他市场仍然保持稳定。之前预测加拿大房地产市场将软着陆的珀拉玛娜表示，未来除安省外的加拿大房地产市场的房价将增长2-4个百分点，虽然比之前15年的平均值低，但是与加拿大人收入和房贷利率的增长相符合。

大温地区的二手房销量上个月微跌1.7%，也是连续第三个月下跌，同时销售挂牌比也有所下降，呈现出温和调整的迹象。RBC资本市场（RBC Capital Markets）高级经济学家胡戈（Robert Hogue）认为未来市场将保持在接近平衡的状态，短期内房价升幅将比较平稳（ “… We expect any further increase to be modest in the short term as the market stays close to balanced conditions.”） 。

由此可见，加拿大房地产市场或许真的进入了调整期。分析认为调整的主要原因是加拿大中央银行进一步收紧贷款规则和提高贷款利率。道明银行的分析指出加拿大央行可能在18个月中加息3次。满地可资本市场（BMO Capital Markets）首席经济学家波特(Douglas Porter)也认为央行的利率政策已经起到了抑制地产市场泡沫的作用。

笔者认为，市场的调整并非代表房价“着陆”。从现有的数据和笔者的亲身经历来看，现在的房价仍然很坚挺。市场进行调整，挤压泡沫、回归价值对于买卖双方来说都是好事。主要金融机构的分析师认为现在加拿大的房产市场进行着非常有序的调整（very orderly）。这使有房者不必担心房产大幅度贬值；对于购房者来说，他们对未来房价的走向也越发明朗，有助于减少观望，大胆入市。

加拿大著名财富管理公司Gluskin Sheff + Associates Inc的首席经济学家和策略分析师罗森博格（David Rosenberg）认为市场调整将持续1年左右。笔者看来，如果这个预测正确的话，未来大温房地产将是存量博弈的市场。未来的楼市，流动性可能会逐渐变差，即房屋售出时间会变得越来越长。这其实是和买卖双方的博弈度有关：博弈越激烈，流动性越差，房子越难卖。现在大温地区的销售挂牌比正逐渐开始对买家有利，有需求的买家可以入市，有一定的议价空间。大家可密切关注未来的走势。

本文为原创 欢迎转载，转载请注明作者为：DAVID PAN

2017年至今，共管物业（Strata Property）持续成为市场热点。公寓（Condo）和联排别墅（Townhouse）是最主要的两种共管物业形式。买家中很多是首次购房者，遇到的问题也不少，本期我简单介绍一下在购买共管物业时需要注意的几个问题。

1.提前做贷款预批（Pre-approval）

贷款预批并不单独针对购买共管物业的买家，所有购房者都建议先做贷款预批。去年独立屋火爆时，因为房子销售很快，买家往往下的是无条件offer。所以预批就显得十分重要，那时共管物业的销售速度还未跟上，所有很多情况下买家还有足够时间进行贷款审批。进入2017年以来，很多公寓和联排别墅也出现了抢offer的情况，下无条件offer的买家就往往非常有利，提前预批贷款，在抢offer的时候的优势就比较明显。

除了抢offer的优势，贷款预批其实对买家最重要的作用是对自己的购买力有比较清晰的把握。提前确定自己能贷下多少款项，有助于准确确定预算，有的放矢，节省看房时间。笔者有个例子很好的说明这一点。去年有客户本想购买一套公寓。这个家庭一方是自雇人士，一方是新移民。他们认为自己的贷款额度应该不会很高，所以表示要购买50万元左右的公寓。在笔者建议下，该家庭先去咨询贷款顾问，发现可以贷款48万，再加上自己的首付，可以买70-80万的房子。他们喜出望外，最后在抢房大战中下了无条件offer，成功买下一座联排别墅。这不能不说是与预批贷款立下的汗马功劳。

2.重视共管物业Bylaw、工程报告和会议记录

在购买共管物业之前，买家有权利向卖方或管理公司索要该物业的bylaw、工程报告（engineering report）和会议记录（meeting minute）等一系列文件，以供自己参考。地产经纪有责任替买家仔细阅读这些报告。然而由于文件众多，地产经纪很多时候一定会告知买家物业存在的问题和可能影响买家购买的重大事项，但另外一些也可能影响买房决定的细节则需要买家提前与经纪沟通。比如，每个共管物业都有自己的Bylaw，规定了包括停车、出租物业、养宠物在内的很多具体事项。这些bylaw有时对买家的影响不大，有些可能就很重要。比如购买房子需要将其中一间出租以补贴贷款，那么bylaw中如有禁止出租的条款，买房前就需要考虑清楚。

有少数共管物业可能存重大问题，比如结构出现隐患、房顶漏水等。这往往意味着居民要拿出很多钱来解决。款项少则几百，多则2-3万，甚至每户5万元以上的情况也不鲜见。在买房前要尽量规避这些风险，就必须要仔细阅读工程报告和会议记录。

工程报告记载了客观出现的问题，而会议记录则记录了业主委员会如何处理这个问题。有时候工程报告中描述的问题很严重，但是业主的处理方式不一样，得出的效果也不同。比如本拿比有一个联排小区，几年前曾有两个不同的工程公司对建筑外框出具报告，一个认为问题严重，需要重做，总花费上百万元；另一个公司认为仅进行保守修理就可以，花费低得多。最后业主委员会采纳了花费较低的解决方法，每户出资并不多。这都在会议记录中可以查到。然而，问题并不因为业主委员会采用了花费较低的办法而完全解决。贷款机构还是认定这个小区的风险较高，以后可能出现比较大的费用，所以在批出贷款时也比较谨慎。

在买房前与地产经纪充分交流，仔细阅读相关文件，是规避风险的好方法。

3.提前将管理费计算在内

所有的共管物业都存在管理问题。几乎所有公寓和大部分联排别墅小区都由专业管理公司管理，但也有部分联排别墅不聘请物业公司，而是由业主自主管理。这样管理费比较低，但管理水平不好确定。

一般来说，辅助设施丰富（如有游泳池、健身房等）、房龄较老的公寓或联排小区管理费较高。老房子需要维修的地方越来越多，所以费用也就高起来。管理费是购买联排物业不能不考虑的问题，因为很多情况下，管理费甚至比地税还要高。买家在购房前就需要将这些费用计算在购房成本中，以免增加不必要的负担。

4.实地考察物业管理水平

对于物业的管理水平，单从文件上不太容易判断，最好实地考察。先观察小区的卫生状况，是否有乱摆乱放的情况；还可以与管理员交谈，看看他们的态度是否谦和，询问一下关于小区的问题，从他们的回答中判断他们是否专业；如果有机会碰到前来维修的承包商，也可以与他们谈谈，看看其专业素质如何。聘请专业的承包商，代表该物业管理正规，维修资金充裕。以笔者个人的经验，有一些小区的管理比较严格，比如对乱摆乱放的情况管理很严，可能有的买家觉得物业管的太宽，给自己造成一些不便，但这样的小区出问题的几率低，长久看保养很好，有助于房屋保值升值。

卖房准备

准备销售您的房子，这是一项艰巨的、压倒一切的任务。这十大技巧将成功的展示一个更

美的家，目的是为了帮助您节省时间、金钱和精力。

在准备出售您的房子时，首先，您需要退出思维定势——这已不再是您的家，而您希望有

很多的买家被您的房子所吸引。下面这10个技巧将帮助您更快卖出您的房子，并可能卖到

更高的价钱！请记得，多数人想直接搬进他们的新家，而不必进行装修或升级翻新等工作。

TIP 1．

远观一下您的家，就好像第一次看到它。根据季节的不同，您可能需要摆放色彩绚丽的花

朵迎接买家；一个干净、温馨的门垫；新的有光泽的门把手和/或门环；一个粉刷一新的

大门等。这些都有助于买家建立美好的第一印象。

TIP 2.

简化房间，最好提前启动包装和整理工作。这时候，您需要决定你将保留、出售或扔掉/回

收家里的哪些物品，许多客户会租用储物服务（或转移到好朋友家的车库）来解决多余的家

具或物品，以尽快清理出一个整洁的室内环境。

TIP 3.

清洁您的家。您可能会觉得这个是常识，我希望如此！一个干净的家必须有真正关心它的

家庭，这可真不是那么容易做到的。请清洁好室内各个房间和角落，最起码浴室和厨房必

须整洁明亮。

TIP 4.

我们知道您爱您的家人照片和您的个人展示品，因为有了它们的生活才是完美的。但是，

出售您的房屋时，请将它们仔细收拾起来，因为您需要买家专注于您家的最佳特性，而不

是您个人。

TIP 5.

您出售的房子，最好只选择3种颜色或更少的装饰色。如果您的家是一个开放空间，则最

好粉刷一样的颜色。卧室则可以选择您喜欢的其他颜色，当然以中性颜色为佳，因为这样

更容易为买家所接受。

TIP 6.

把您家里每个房间的家具摆放到位，以展示房间里最突出的亮点。例如，如果您有一个漂

亮的壁炉，那么放置在一组平行分组的家具，就可以使客户的眼睛被吸引到这个壁炉。

TIP 7.

充分展示每个房间的用途和定位。例如，您平时将客人卧室作为书房或其他用途，那么在

售房时，建议您放回卧室家具在里面。如果您没有合适的客房家具，可以考虑租用，现今

有越来越多的家具租赁公司每天营业。

TIP 8.

使用新的拉丝镍或不锈钢灯具在主要的活动区域。有许多低成本的灯饰卖场可以供您选择这

样的时髦灯具。

TIP 9.

请使用彩色的窗帘，装饰您的家居，使之增添温暖的感觉。

TIP 10.

地板需要特别注意，更新升级居室条件，这是一个很好的投资。瓷砖适合门厅、浴室、厨

房、洗衣房，硬木地板则使客厅和家庭间趋于完美，而对卧室来说，地毯较有吸引力。

通过仔细的规划和预算，您可以很快进入到自己的“OPEN HOUSE READY”的阶段。

请记住，超过80％的买家是通过MLS查阅上市房屋的资料，他们一定会喜欢他们所看到的

美丽家居图片。

下面，就让我们开始一段快乐的售房过程吧！

是自售还是请经纪人代售房屋？

事实是，大多数人曾试图私售自己的房子，但最终还是使用了房地产经纪人。在您决定售

房之前，请先考虑到这是一个复杂的、耗费时间和精力以及危机四伏的过程。

看看下面的这些问题，是否您已经考虑到了。

• 您真的能省下给经纪人的佣金吗？

当购房者看到了私售的牌子，他们便准备好了一个讨价还价的过程。他们想象中的房地产

经纪人佣金应进入自己的口袋里，而不是您的口袋。

• 您熟悉房地产法吗？

房地产法律几乎管辖到房屋售卖的每一个阶段，而这每一个阶段都是复杂和不断变化的。一

个错步就可能导致整个交易告吹，甚至更糟的是，诉讼就有可能出现在您面前。

• 如何让潜在买家知道您有房子在卖？

卖一个房子需要的不仅仅是挂着“出售”的牌子。您将如何推广您的家？您会写自己的广告

吗？您将如何使用互联网？您如何充分享用MLS®的服务？

• 您有时间吗？

您可能已经有一份全职工作。您将如何随时接听来电？如何甄别潜在买家？他们有资格/

能力买您的房子吗？不是每个人的真正意图都是购买您的房子，但您怎么知道？

• 您知道如何获得最大收益？

因为不具备丰富的经验，自己仅仅是猜测上市价格。一些人把价格定得太低，错过了数千

甚至上万加币，或者一些人定价又过高，“吓”走了潜在买家。

• 您的销售技巧和谈判能力？

您如何跟各种不同性格类型的准买家进行有效的沟通？怎样才能挖掘潜在买家真正的心理需

求？当您听到关于您的房子的负面评价时，您该如何回应？您有成熟的谈判技巧使双方的沟

通一直在朝交易成功的方向发展吗？

房地产经纪人的专业性和谈判技巧，能帮您维护所有的客户关系，保证您得到预期的利益。

为什么要选择专业房地产经纪人的服务

出售房子是一个令人兴奋的体验 – 也是很多人一生中经历中较大的一笔金融交易。在出售房

子的过程中，寻求房地产经纪人的中肯意见，你会节省时间、精力和金钱。

房地产经纪人在地产经纪公司工作，委托代理关系是建立在您与您的房地产经纪人所在公

司之间的。在合同签订的周期内，您的房地产经纪人将会：

• 提供市场分析，并给出您所售房屋的市场估值。
• 帮助您足不出户，就可以吸引到更多的买家。
• 通过MLS®服务列出你的房子。
• 宣传您的房子，举行OPEN HOUSE，并找到合适的买家。
• 向您展示收到的所有买家报价。
• 与买家谈判销售合同，维护您的最佳利益。
• 对销售过程中所有细节从头到尾跟进。

我们是最专业的房地产经纪人团队，我们的业务能力将帮助客户在售房过程中保持最佳利

益。

一、自置居所的好处

归属感和自豪感

每个人都希望拥有自己的家，归属感是首要原因。您可以为您的房屋做出任何改善让您的房屋个性化、升值并获得利益，而且没有房东来找您的麻烦。自置居所为您和您的家人带来前所未有的稳定性和安全感，同时也是您对未来的一项很好的投资。

投资获益

在加拿大，尤其是在过去的几年里，房屋已大幅升值，在此过程中业主的身家已大幅增加。不同于股票和债券，您住在您的投资房产里。而且，在加拿大的主要居所可以免缴资本利得税。

贷款节息

您每月支付的房屋贷款，使您的银行账户中本金余额累积增长。您可以任何原因，如家庭装修、送孩子上大学，或启动一个新的业务等，向银行申请低利息的抵押贷款。既然可以拥有自己的资产，为什么还要继续去给房东积累财富？

拥有自己的房子，不仅是给未来积累财富，同时自己还能享受到一个安乐窝，您可以随时随心使用、升级和卖掉它。有一个自己的家（房子），就等于拥有了一个投资避风港。

二、您打算买一个房子？

首先，您需要考虑是否有足够的资金。您手头应该有一笔首付款，即购买价格的20-25％(新移民需要达到35%)。

第二 ，您一定希望在您的新家稳定生活一段时间，毕竟搬家是一件昂贵且麻烦的事情。所以，在购房前，请先对您的工作和家庭的稳定性进行确认。

三、您能负担得起一个房子吗？

如果您未通过银行的抵押贷款资格预审（pre-approve），您将需要寻找抵押贷款经纪人（mortgage broker）。他们将根据您的财务状况，为您争取到最佳抵押贷款额度。另外，抵押贷款利率有很大的不同，建议您货比三家。

使用房贷计算器将帮助您确定每月需支付的贷款额度，以及您可以支付的最高贷款额度。注意：如果您购买的是apartment或condo，月管理费将对您的贷款额度有直接的影响。

首次购房者可能希望利用联邦政府的购房者计划。根据这一计划，在首次置业时最多可以使用20,000元的RRSP。这笔钱是免税的，但是需要您在未来15年内偿还。

四、在选择一处房产时，您最需要做的就是评估房子的功能，以下建议您考虑的问题：

1. 您需要几间卧室，几个卫生间，家庭办公室/工作室，几辆车的车库？
2. 想要打造您的私人订制空间、壁炉、游泳池吗？您有家庭成员有其他特殊需要吗？
3. 您打算要孩子吗？想住在市中心还是郊区？想靠近接近娱乐或工作地点吗？
4. 您需要一个怎样的后院？您的宠物是否需要足够空间？
5. 是否有足够的存储空间？
6. 是否打算重新装修一些房间/空间？
7. 什么样的服务提供商（有线电视，互联网，电话，卫星）？
8. 每年房产税多少钱？
9. 公用事业运行（煤气，电，水，设备等）每个月多少钱？
10. 大型家电的使用年限？
11. 房子是否有过重大修缮？如果是这样，在什么时候完成的？房龄，屋顶年份？地下室或地基是否被水侵蚀过？
12. 房子是否有过动物问题？如白蚁、蜘蛛、老鼠、浣熊，等等。
13. 老房子需要仔细检查 – 可能需要填缝或更换新的窗框，卫生间的瓷砖可能需要

灌浆，卫生间可能需要重新布线（如果计划增加热水浴缸或桑拿）。

五、位置，位置，位置

您日常工作时的交通及路线是什么样的？

您的孩子上学路线（即将就读的中学、小学？），或者他们如何上下班？

附近是否有娱乐设施和公园？

从物业到公共设施如停车场、人行道、道路和公共交通的距离。

您是否希望离亲戚朋友近一些？

所在社区是否有安全或犯罪高发的问题？

物业附近是否有障碍物或对房屋带来消极影响的设施？ （公寓楼，商场，学校，广播发射塔，电力线，轻轨和铁路轨道，公路，机场或商业项目）。

考察周边学校，工作，娱乐，购物中心，公共交通，文化景点，图书馆，教堂和医院，以获取直接感受。

相邻的未开发土地 ？

交通噪声扰民和危害儿童。如果物业靠近公路、车道、路口、停车场、运动场、火车，或公寓靠近电梯、垃圾处理、消防通道、采暖和空调，都是需要考虑噪声问题的。要想了解真实情况，建议您在不同的时间或周末造访，以检查噪音水平。

考察附近的公寓的价值？

请问这附近，无论任何原因，是否有不良声誉？

近期该社区内住户搬迁频繁吗？他们的年龄，收入水平，家庭规模？

这附近是否有您可能不知道的（如未来的高速公路，商业开发或新的住房开发）开发计划？

如何下OFFER

当您找到一个满意的房子，并有兴趣购买，作为您的买方经纪，我们将引导您完成起草购买合同的过程。我们会代表您与卖家或卖家经纪进行谈判，帮助您给出合理报价，并在合同中使用指定的条款和条件，保护您的利益。

合同可以是有条件或无条件的。一般情况下，我们会代表您提出有条件合同，即在合同书上安置一些成交条件。比如，贷款审批通过，买家现有房屋需要在某个限定时期内卖掉，验房合格等等。

卖方可以接受您的最初报价，拒绝您的报价，或提出一个还价。还价可能不同于您最初的报价、或该报价下的成交条件、截止日期等。通过双方的往复谈判，直到你们中的一个接受或拒绝，从而结束该谈判。而作为您的买方经纪，我们借助我们多年的专业经验和谈判经验，帮助您在这些谈判中争取到最佳利益。

再者，您应该知道和了解的合同中的一些专业词汇，我们也在此一并列出并作出解释，希望您有一个愉快的购屋过程和体验。

条款

报价包含一定的“条件”，其中写明了成交总价，还可注明自己的资金安排，比如，如果您会安排自己的贷款事宜，或者您想接手卖方的按揭（assumability） 。

包含和排除

合同中，房屋里的一些财产，我们会列出详细的项目包含或不包含哪些。典型的包含物品是家电，窗帘，灯具及一些固定在墙体的家具和装饰等。

押金

押金是由买方提供给卖方，作为一个买方的保证，一般为成交总价的5%。这笔款项您需要以现金或银行本票的形式提交，而买方经纪所注册的地产公司才是这笔资金真正的保管者。

条件

这通常是为保护买方的利益，是指必须在合同关闭之前确认的事项。

过户日（Completion Date）

这通常是购房款项从买家转移至卖家的那一天。房屋保险在这一天归属买家。

交房日（Possession  Date）

这通常是买家拿到卖家钥匙的那一天。

另外，在购买房屋过程中会涉及大量的文书工作，其中大部分是具备法律效力的合同文件。由于这个原因，您有一个很好的律师或公证人参与到合同工作中来，对您来说是很重要保护自己的权利和利益的方法。

找到一个律师/公证人

如果您没有律师或公证人，可以从朋友、家人或熟人那里寻找推荐。比较他们的经验及收费标准。我们也可以给您推荐可靠的专业律师/公证人来帮助您完成交易。

律师/公证人的工作

您将需要一个律师或公证人处理您的购买合同：

1、确认这是合法的交易

2、将房屋所有权过户到您的名下

3、做产权检查，清晰前业主是否拥有干净的产权（没有政府notice等）

4、确认您的抵押贷款是正确的

具体来说，您需要使用您所选择的法律专业咨询人员，他/她会解释整个过程，帮助您完成拿到新屋钥匙之前的所有步骤。您的律师/公证人将告知您此桩交易所涉及的所有财务方面的信息。

法律费用和支出

法律方面的费用和支出之间的差异类似于您修理您的车的时候，需要分别支付人工费和零件费。律师/公证人会代为收取第三方费用。

房屋检查也是购房过程中的一个关键环节。

验屋是对一个房屋的结构和内部各项系统的客观目视检查。

为什么要验屋？

有很多原因使我们建议您这样做：大多数房主并不擅长房屋建筑以及机械系统众多组件的知识，而您需要了解各种元素，包括 – 加热和冷却系统、电气和管道，它们是如何工作的，以及如何保持维护他们的工作状态。而为了确保您不被房屋重大缺陷所隐瞒，请专业人士来进行检测，是非常必要的。另外，第三方进行检测应该是客观的。

您雇佣应该谁？

通常是由家人或朋友介绍。我们也可以为您提供验房师名单，都是受过专业培训和认证的持证人员，如CAHI或NIBI。

什么时候您应该请验房师？

当您提交的offer报价得到卖家接受后，应在约定的时间内完成验房。

验房涉及哪些？

现场验房是为了确定房屋结构和内部系统运行稳定。验房师可以识别房屋现有的和潜在的问题，提出可能的解决方案，并提供所需的工作成本预估。您将收到一份概述了检查结果的报告。如果您对检查的结果的某些项目有进一步的疑虑，也可以请该方面的专家进行更深入专业的检查。

关于费用

成本取决于许多因素，其中包括：

房屋的大小和位置、类型、房龄等等。有的房龄很大的房屋，可能需要附加检查服务，可能包括保温棉、化粪池和油桶等。

一般房屋的验房费用在$400-800左右。

关于抵押贷款

抵押贷款也是您在购房过程中需要解决的问题。抵押贷款是一个高度竞争的领域，各个银行贷款机构，抵押贷款利率可以说每天都在发生变化。您可以通过抵押贷款经纪人从各大银行申请抵押贷款，也可以通过其他金融机构申请到个人贷款。您购买的贷款，利率只是其中一个重要部分，您还需要了解其他各种费用。另外，许多抵押贷款几乎可以根据个人需要进行量身定制。

如果您需要，我们可以推荐贷款经纪人给您，在购房之前您就可以知道到底您能负担得起多少价位的房子，这样既可以提高找房效率，还可以降低购房风险。

买房成本

很多初次购房者尚不清楚购买一个房产的成本到底有哪些？这里给您做个简单介绍。

涉及到买房的一次性费用主要有：

• 首付款（购买房屋成交价格的20~35%）
• 法律费用及第三方款项（一般情况下 $800~$2000）
• GST和PST（一些2年内新房）
• 土地转让税（房屋成交价格首20万*1% + 剩余金额*2%）
• 验屋费
• 搬家费
• 翻新和修理（如适用）
• 装修费（如适用）

此外，一旦你购买了你的家，就会产生每月、每季或每年定期的费用。这些费用包括：

• 按揭付款
• 水和/或排污费用
• 电力和天然气费用
• 有线电视，电话和互联网服务费用
• 房产税（也称为地税）
• 公寓管理费 （独立别墅没有）
• 维修/保养费用
• 房屋火灾保险 （公寓或TOWNHOUSE管理费里包含有基本的火灾保险，可以不买）

购房税收与费用

1. 房屋首付款，或者房价全款
2. 交易税（PPT，Property Transfer Tax）：房价的头20万需缴1%，超出20万的部分为2%，例如买50万房屋，则需付8,000元的交易税。但是加拿大居民若于全球首次购屋，并于BC省居住满一年，购屋后需自住一年以上，符合以上所有条件，且房价低于475,000元者，可免缴交易税；如果房价在475,001元-500,000元之间，则按比例递减。
3. GST：目前购买全新屋者需缴交房价5%的GST。政策会经常变化，请随时咨询税务专家、会计师和律师。
4. 律师及过户登记费用： 房屋买卖合约正式生效后会交由律师或法律公证人处理过户相关事宜，处理费用一般费用在700—1,000元之间。
5. 贷款相关费用：贷款金融机构有可能收取贷款手续费（有些银行自行吸收），甚至丈量费用（Survey Fee）、估价费用（Appraisal Fee），这些费用各约二、三百元（有些银行免收），高额贷款（75%以上）有可能被要求买贷款保险。一般普通的、非高额的贷款这类费用很少或者没有。
6. 验屋费：一般视房屋大小、屋龄而定，约在200—800元间，公寓和城市屋约在200元到350元不等，独立屋约在350元到600元左右，特别大的豪宅会加收。
7. 地税（Property Tax）及公共事务费用（Utility Bill即水费排污费、垃圾费等）：这些费用之调整帐目，律师会计算并调整买家及卖家负担各项今年相关费用之比例(即成交日起到年底之天数÷365天)，即双方各负担其应承担比例。
8. 房屋保险费用：独立屋须购买房屋保险，含火险、第三责任险等，城市屋及公寓已含盖在管理费中，只需视个人需要购买财物保险。
9. 管理费：城市屋及公寓须每月缴交管理费，这个费用高低是许多买家在购屋时需考虑的部分。独立的别墅没有管理费。
10. 杂项开支：如搬家费、装潢费、整修费、采购家具，等等。

买家容易忽略的六个问题

1.没有获得贷款预审

在准备购房前，请先花时间来在您选择的银行或通过贷款经纪人获得贷款预审，这样可以

节省您搜索房源时，在错误的价格区间浪费宝贵的时间和精力。也能避免更糟的情况发生

，即当您完成购买合同，却发现没有得到需要的贷款，需要临时筹措资金或者取消购买合

同（存在被卖家起诉的风险）。资格预审让您省心，有助于缩小搜索范围，最重要的是，

给您的房地产经纪带来谈判优势（维持在可控的价格区间），这尤其在竞争报价（抢

offer）的时候很重要。

2. 争取最佳贷款利率和条款

各个银行与您沟通后，报给您的贷款利率很有可能不同。银行愿意提供较好的贷款利率

给一个拥有良好信用评级的客户，当然，当您表示愿意带来其他业务给他们，如购买

RRSP，建立储蓄账户等，他们可能会提供一个更佳的利率给您。另外，问银行是否会包

括律师费、估价费，以及有关一次性结清贷款、罚款、付款方式等信息，这些可以为您节

省数千加元以上的资金。

3.没有得到专业验房

没有人愿意住进新家之后，才发现房屋有缺陷，不管是潜在的缺陷还是其他明显问题。请

选择有资格认证的验房师，并确保您获得的检验报告尽量齐备。如果检测出房屋的不足，

您可能能够通过谈判降低合同价格，以支付所需的修理。作为您的买方经纪，我们可以告

诉您，您应该考虑检查的方面。

4.不使用专业经纪

作为您的房地产经纪，将帮助您用最少的付出购买到心仪的房屋，我们可以保证您付出的

价格是市场价值。我们会提供专业建议，包括购房条款、谈判策略等。因为，我们为您工

作。

5.买房之前先卖房

想要升级自己的住房条件（比如小屋换大屋）？如果资金不足是您购买另一个房子的主要

限制条件，那么，您最好在买下一个房子之前，卖掉现在的房子。这样做的好处是，让您

确切地知道有多少钱供您下次购买房屋。另一个好处是，如果您找到一处心仪的房子，没

准别人也会发现它的吸引力，如果您还没有准备好购买条件去给出一份给力的offer，那么

您只能眼睁睁地失去它。

6. 不知道买入的全部费用

请考虑以下费用：律师费，过户税，房产税，新的家居美化，家电等。

公寓买家指南

1.我是否应该买一个公寓CONDO/APARTMENT？

由于独立屋价格偏高，很多消费者一直在寻找公寓作为替代。尤其对于首次购房者，更低的价格使得他们更容易拥有自己房产。另外，对于老人和不大愿意打理维护草坪庭院的人，公共管理的公寓也迎合了他们的生活方式。另外，公寓还有安全优势，有公共管理的公寓楼会提供安全措施，特别是对那些经常出差或不能长期居住在本地的人来说，更加安全和放心。

2.公寓的概念

当您购买了一套公寓，您即购买并拥有了多个单位中某一个体单位的所有权，并与所有其他业主分享土地和其他共同财产的所有权。共同财产的种类取决于公寓的类型 – 高层或联排别墅 ，一般包括走廊、电梯、供暖系统、停车场、花木区、休闲区等。

公寓共管的一大优势就是，在大多数情况下，它是由房屋所有者和居住者运行管理。而所有者为确保他们的投资被维持，会努力作为，从而增加自己的投资收益。

3.CONDO优点和所有权劣势

如果您要利用冬天出游，大可以放心离开，没有清扫车道的顾虑。在夏天，草坪和花池也无须费心打理，也不会有任何外墙粉刷工程或修理篱笆的担心。

• 优势

– 多种物业类型、价格、位置、大小和可用设施供选择

– 享用公共设施，如游泳池、网球场、热水浴缸​​、桑拿浴室、按摩池、健身设施、健康水疗中心、阳光甲板、聚会活动室等等

– 您是投资在自己家里

– 所有权的骄傲—“我有自己的房子！”

– 不担心房租上涨

– 每月费用往往比租房少

– 根据个人喜好，自由装修或装饰房间

– 离开时，房屋有较强的安全性和可用性

– 维护和保养工作由物业公司来完成

– 保障使用权和永久占用

–由于有效利用土地和规模经济成本往往比独立屋少

– 一些条件好的公寓项目十分抢手

– 与邻里建立更紧密的社会关系

– 有利于选择某种特定的生活方式（因为一些公寓有年龄限制、宠物限制、租赁限制等）

– 共同管理，可以参与包括预算编制、决策、检验规则和章程等。

• 劣势

– 可能会遇到由于规则和章程，损失一些自由度，例如宠物类型限制，租赁限制等。

– 由于人口密度较集中，可能会遇到人际问题。

– 您可能会在您永远不会使用的公共设施上付出一些费用。

– 在共管方面，可能会存在于其他业主在观点或意见上的不一致，需要妥协。

我们作为代表您的买方经纪

作为买家，建立与房地产经纪人忠诚的合作关系，经纪将代表您的利益，成就一个双赢的

局面。

我们作为您的经纪，将会按照您的需求和条件，为您努力找到多个合适的房源，随时提供给您。即便是新上市的房源（您可能尚未从公共网站上查找到），只要是它们出现在市场上的

那一刻，我们就会在第一时间邮件通知到您。如果市场上暂时没有符合您的需求的房源上

市，作为您的房地产经纪人，作为一个多年从事专业房地产买卖的经纪人团队，我们也会

借助自身资源和优势，通过各种方式帮助您寻求非上市的房源。

如果卖家有自己的代理人，那么您更需要确保您也有一个房地产经纪代表您，维护及促进买

家的利益。我们的团队是大温地区房地产销售专家，在大温地区具有多年销售经验并获奖

无数。我们了解社区，包括未来发展计划、税收、区划、交通、学校和社区服务等知识，将帮助您选择最佳房源，满足您的需求。我给您的贷款方案提供建议，并推荐完成交易所需的

其他专业人士，包括贷款经理、律师、验屋师等等。包括入住新家以后，您需要完成天然

气、电以及网络等开通服务，我们都可以为您提供必要帮助。

作为您的代表，我们会：

• 帮助您了解代理关系。
• 帮助您选定房屋类型，既是您需要的，也是在您经济能力范围内的类型。
• 帮助您找到合适的房源，并预约看房。
• 针对市场状况，给您提供合适建议并提供有关社区信息。
• 解释在房地产交易中出现的各种问题，帮助您准备购买合同及条约。
• 准备一个买方的市场分析比较（CMA），有助于确定其公允市场价值
• 出示您的报价，并代表您与卖方经纪进行谈判。
• 推荐其他专业人士，如认证的验房师，律师/公证人员等。
• 从开始到结束，确保交易顺利和客户满意。