【德威原创】购买公寓 这笔费用不容忽视

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新的一年到来了,首先祝读者朋友们新年快乐。最近大家都在忙着过节,地产市场,尤其是公寓市场却没怎么闲下来。去年12月公寓销售1028套,和2016年12月的915套相比增加12.3%。从这个趋势来看,公寓在2018年将还会是市场的亮点。

对于很多首次购房者、年轻夫妇以及退休的老人来说,公寓价格较为适中,居住起来也更方便,和独立屋及城市屋相比,不需要业主额外花费太多时间和精力打理,有专门的物业公司来管理。这些想必公寓买家早已经耳熟能详了,但是购买公寓仍然有一些容易忽略的地方,本期想跟大家聊聊公寓物业管理费(Condo fees)的话题。

管理费是公寓业主每月都要支出的费用,所以理应成为买家在看房时考虑的一个重要因素。之前的一项调查显示,公寓最能吸引买家注意的方面包括:良好的建筑安全(94%)、管理费低廉(94%)、建筑节能(92%)、具吸引力的室内设计(92%)、拥有阳台(90%)、停车设施(87%)和靠近公共交通(84%)。可见,管理费在很多买家的心目中占有举足轻重的地位。

不过很多业主都抱怨自己公寓的物业费太高或是涨得太快,那么这个管理费到底是由什么决定的,什么样的公寓管理费容易涨得快?

 

公寓管理费由什么决定?

一般来说,公寓业主每月缴付的管理费用于支付三方面费用:一是公寓单元的各种帐单费用,比如水、电、煤气、房屋保险、中央空调、有线电视、停车位、公共设施开支等。公共设施越全越高档,管理维护费也就越高。二是日常的维修费、保安费和管理费等。通常来说,楼龄越老,维护费会越高。三是预留储备金,每家物业管理公司都会从管理费中提出一部分金额作为预留金,用于日后维修屋顶、窗户、外墙等等公共部分和公共设施的费用。

通常公寓单元的居住面积越大,管理费用就越高。管理费的多少也与物业管理公司的运作管理水平有关。

 

高层公寓管理费更高 业主应关注管理费是否合理

根据建筑类型和房龄的不同,不同公寓的管理费差别很大。

加拿大房屋和贷款公司(Canada Mortgage and Housing Corporation,CMHC)一份报告指出,包括所有建筑类型和房龄在内,加拿大公寓的物业管理费为每月302元。而通常来说,高层公寓的业主要比低层公寓、联排屋和城市屋的业主支付更多的管理费。全国高层住宅平均需要支付的管理费为456元,,低层公寓为237元,联排屋为232元,其他类型住宅为226元。

但在温哥华这个费用显示更高。有业主曾抱怨,自己的一居室公寓单位管理费在2015年还是419元,到了2018年已经上涨到829元,上涨近乎100%。

公寓住宅业主协会发言人Tony Gioventu表示,他经常问到高层、低层公寓或联排别墅的“平均收费标准”应该是多少,但是并没有这样的标准,每个建筑物和社区都是不同的,他们具有不同的地理位置、物业服务、完工标准、服务需求以及社区历史。业主与其考虑如何降低物业收费,不如更加关注管理费用是否合理。

CMHC报告还显示,越是老旧的公寓,物业管理费通常涨的更快,因为老旧公寓内部有很多设施需要维修和管理。无论是高层公寓、连排屋还是其他公寓类型,都是如此。另外,和新建公寓相比,老公寓的业主居住面积更大,因此更可能支付更高的管理费用。

在公寓火热的情况下,有时买家可能会在抢房的过程中忽视像管理费这样的固定开支。尤其是购买旧公寓时,如果买家的支付能力有限,之后每月的开支有时会带来很大的压力。所以提醒大家,购买公寓前对物业费一定要有全面的了解。

 

(本文仅为个人观点,不构成购房和投资建议。)

 

作者简介:David Pan

受人之托 忠人之事

Top1% Achiever – FVREB MasterMedallion Club Member
首百分之一金牌经纪,连续多年FVREB地产局金牌经纪大奖(2011年至今)

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