【德威原创】传说中的年终购房高潮 可能不会来了

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10月17号,加拿大金融监管局(The Office of the Superintendent of Financial Institutions (OSFI))正式推出了新的地产贷款规则,其中最令人关注的是自2018年1月1日起,所有新贷款者都必须进行压力测试。该规则的征求意见稿在今年夏天就已经公布,最终的版本几乎没有什么变化,所以业界的反应比较平静,但是该消息在很多客户中仍然引发了一些焦虑和担忧。

首先,笔者认为有必要再具体讲一下新规则的内容。之前的贷款规则规定,首付不足20%的购房者在贷款时需要强制购买贷款保险,而且自2016年10月开始,这部分购房者必须进行“压力测试”。所谓压力测试,就是指这部分购房者无论从金融机构获得的贷款利率有多低,都必须按照5年期4.64%的利率审批贷款。这个利率是由金融监管部门制定的。新颁布的规定将进行压力测试的人群扩大到了所有的新贷款者,不论他们的首付是否低于20%,都必须进行这种测试。测试的利率标准有两个:一个是4.89%,这个是加拿大央行公布的5年基准利率(five-year benchmark rate);另一个是贷款者获得的贷款利率加上2%,按较高的执行。现在很多商业银行的贷款利率仅有不到2.7%, 加上2%也不足4.89%。对于这部分贷款者,压力测试的标准就是4.89%。如果拿到贷款利率高,则按利率加2%的具体数值计算。也就是说,4.89%是一个硬性最低指标,以后金融机构在确定新购房者究竟能够获得多少贷款的时候,不论实际利率是多少,都会按照这个或者更高的利率计算。这样一来,明年购房的人能贷到的款将明显减少,导致购买力下降。根据环球邮报(the Globe and Mail)的推测,购买力降幅可能超过20%。而TD银行的经济学家Brian DePratto则认为新规会使对房屋的需求下降5-10%,他认为在今年最后的这2个多月的时间中将会掀起一个购房的小高潮。

然而,就笔者的实际观察看,这种小高潮在近2个星期之后仍未到来。不论是独立屋、联排别墅或者是公寓,交易情况仍旧跟之前没有太大的区别。联排和公寓的交易仍旧比独立屋热络,但也未出现买家蜂拥而至的抢购潮。笔者与一些客户也交流过这个问题,发现不论是买家还是卖家,现在都处在观望状态中。

对于买家来说,虽然明年可能贷到的款有所下降,但是他们普遍认为加拿大房价的飞涨将进入一个稳定期,而且独立屋的价格现在存在虚高的现象,明年在需求减少的情况下,反而可能下降,所以现在不急于出手。独立屋的销售放缓已经持续了一段时间,现在争抢offer的情况已经大大减少,买家有充足的时间看房、出价,竞争者不多。独立屋买家持观望态度是建立在市场现状上的。

而卖家的心理往往是相信大温地区的房价不会下跌,即使涨幅放缓,但是仍然会继续上涨。而且最近像海外买家税等重大政策变化仍然未能对房价造成太大的影响,他们认为不需要因为这个政策而仓促卖房。从另一个角度说,卖家认为华人购房者不差钱,所以不肯降价;而买家认为继续等待对自己更有优势,造成了双方互相观望。笔者认为,这种拉锯或许将贯穿今年剩余的2个月,加上天气的原因,今年的地产市场可能不会再出现亮点了。

笔者的观点是,这次新规的推出,明确表示了加拿大政府对房市的态度,就是要继续确保市场安全,使其趋向平稳。最近加拿大整体经济情况不错,央行已经多次加息。从世界范围来看,以美国为首,各国都慢慢开始进入加息的轨道。在长达近10年的低息市场环境中,房地产成为炙手可热的资产,也成为像加拿大、澳大利亚这样国家的主要经济推动力之一。随着整体经济环境的向好,这种推动力的优势也将慢慢被其他产业所淡化。可以说,平稳将是今后加拿大房地产市场的关键词。

(本文仅为个人观点,不构成购房和投资建议。)

作者简介:David Pan

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