买房需知——送给第一次买房的您

 In Buying and Selling

一、自置居所的好处

归属感和自豪感

每个人都希望拥有自己的家,归属感是首要原因。您可以为您的房屋做出任何改善让您的房屋个性化、升值并获得利益,而且没有房东来找您的麻烦。自置居所为您和您的家人带来前所未有的稳定性和安全感,同时也是您对未来的一项很好的投资。

投资获益

在加拿大,尤其是在过去的几年里,房屋已大幅升值,在此过程中业主的身家已大幅增加。不同于股票和债券,您住在您的投资房产里。而且,在加拿大的主要居所可以免缴资本利得税。

贷款节息

您每月支付的房屋贷款,使您的银行账户中本金余额累积增长。您可以任何原因,如家庭装修、送孩子上大学,或启动一个新的业务等,向银行申请低利息的抵押贷款。既然可以拥有自己的资产,为什么还要继续去给房东积累财富?

拥有自己的房子,不仅是给未来积累财富,同时自己还能享受到一个安乐窝,您可以随时随心使用、升级和卖掉它。有一个自己的家(房子),就等于拥有了一个投资避风港。

 

二、您打算买一个房子?

首先,您需要考虑是否有足够的资金。您手头应该有一笔首付款,即购买价格的20-25%(新移民需要达到35%)。

第二 ,您一定希望在您的新家稳定生活一段时间,毕竟搬家是一件昂贵且麻烦的事情。所以,在购房前,请先对您的工作和家庭的稳定性进行确认。

 

三、您能负担得起一个房子吗?

如果您未通过银行的抵押贷款资格预审(pre-approve),您将需要寻找抵押贷款经纪人(mortgage broker)。他们将根据您的财务状况,为您争取到最佳抵押贷款额度。另外,抵押贷款利率有很大的不同,建议您货比三家。

使用房贷计算器将帮助您确定每月需支付的贷款额度,以及您可以支付的最高贷款额度。注意:如果您购买的是apartment或condo,月管理费将对您的贷款额度有直接的影响。

首次购房者可能希望利用联邦政府的购房者计划。根据这一计划,在首次置业时最多可以使用20,000元的RRSP。这笔钱是免税的,但是需要您在未来15年内偿还。

 

四、在选择一处房产时,您最需要做的就是评估房子的功能,以下建议您考虑的问题:

  1. 您需要几间卧室,几个卫生间,家庭办公室/工作室,几辆车的车库?
  2. 想要打造您的私人订制空间、壁炉、游泳池吗?您有家庭成员有其他特殊需要吗?
  3. 您打算要孩子吗?想住在市中心还是郊区?想靠近接近娱乐或工作地点吗?
  4. 您需要一个怎样的后院?您的宠物是否需要足够空间?
  5. 是否有足够的存储空间?
  6. 是否打算重新装修一些房间/空间?
  7. 什么样的服务提供商(有线电视,互联网,电话,卫星)?
  8. 每年房产税多少钱?
  9. 公用事业运行(煤气,电,水,设备等)每个月多少钱?
  10. 大型家电的使用年限?
  11. 房子是否有过重大修缮?如果是这样,在什么时候完成的?房龄,屋顶年份?地下室或地基是否被水侵蚀过?
  12. 房子是否有过动物问题?如白蚁、蜘蛛、老鼠、浣熊,等等。
  13. 老房子需要仔细检查 – 可能需要填缝或更换新的窗框,卫生间的瓷砖可能需要

灌浆,卫生间可能需要重新布线(如果计划增加热水浴缸或桑拿)。

 

五、位置,位置,位置

您日常工作时的交通及路线是什么样的?

您的孩子上学路线(即将就读的中学、小学?),或者他们如何上下班?

附近是否有娱乐设施和公园?

从物业到公共设施如停车场、人行道、道路和公共交通的距离。

您是否希望离亲戚朋友近一些?

所在社区是否有安全或犯罪高发的问题?

物业附近是否有障碍物或对房屋带来消极影响的设施? (公寓楼,商场,学校,广播发射塔,电力线,轻轨和铁路轨道,公路,机场或商业项目)。

考察周边学校,工作,娱乐,购物中心,公共交通,文化景点,图书馆,教堂和医院,以获取直接感受。

相邻的未开发土地 ?

交通噪声扰民和危害儿童。如果物业靠近公路、车道、路口、停车场、运动场、火车,或公寓靠近电梯、垃圾处理、消防通道、采暖和空调,都是需要考虑噪声问题的。要想了解真实情况,建议您在不同的时间或周末造访,以检查噪音水平。

考察附近的公寓的价值?

请问这附近,无论任何原因,是否有不良声誉?

近期该社区内住户搬迁频繁吗?他们的年龄,收入水平,家庭规模?

这附近是否有您可能不知道的(如未来的高速公路,商业开发或新的住房开发)开发计划?

 

如何下OFFER

当您找到一个满意的房子,并有兴趣购买,作为您的买方经纪,我们将引导您完成起草购买合同的过程。我们会代表您与卖家或卖家经纪进行谈判,帮助您给出合理报价,并在合同中使用指定的条款和条件,保护您的利益。

合同可以是有条件或无条件的。一般情况下,我们会代表您提出有条件合同,即在合同书上安置一些成交条件。比如,贷款审批通过,买家现有房屋需要在某个限定时期内卖掉,验房合格等等。

卖方可以接受您的最初报价,拒绝您的报价,或提出一个还价。还价可能不同于您最初的报价、或该报价下的成交条件、截止日期等。通过双方的往复谈判,直到你们中的一个接受或拒绝,从而结束该谈判。而作为您的买方经纪,我们借助我们多年的专业经验和谈判经验,帮助您在这些谈判中争取到最佳利益。

再者,您应该知道和了解的合同中的一些专业词汇,我们也在此一并列出并作出解释,希望您有一个愉快的购屋过程和体验。

条款

报价包含一定的“条件”,其中写明了成交总价,还可注明自己的资金安排,比如,如果您会安排自己的贷款事宜,或者您想接手卖方的按揭(assumability) 。

包含和排除

合同中,房屋里的一些财产,我们会列出详细的项目包含或不包含哪些。典型的包含物品是家电,窗帘,灯具及一些固定在墙体的家具和装饰等。

押金

押金是由买方提供给卖方,作为一个买方的保证,一般为成交总价的5%。这笔款项您需要以现金或银行本票的形式提交,而买方经纪所注册的地产公司才是这笔资金真正的保管者。

条件

这通常是为保护买方的利益,是指必须在合同关闭之前确认的事项。

过户日(Completion Date)

这通常是购房款项从买家转移至卖家的那一天。房屋保险在这一天归属买家。

交房日(Possession  Date)

这通常是买家拿到卖家钥匙的那一天。

另外,在购买房屋过程中会涉及大量的文书工作,其中大部分是具备法律效力的合同文件。由于这个原因,您有一个很好的律师或公证人参与到合同工作中来,对您来说是很重要保护自己的权利和利益的方法。

找到一个律师/公证人

如果您没有律师或公证人,可以从朋友、家人或熟人那里寻找推荐。比较他们的经验及收费标准。我们也可以给您推荐可靠的专业律师/公证人来帮助您完成交易。

律师/公证人的工作

您将需要一个律师或公证人处理您的购买合同:

1、确认这是合法的交易

2、将房屋所有权过户到您的名下

3、做产权检查,清晰前业主是否拥有干净的产权(没有政府notice等)

4、确认您的抵押贷款是正确的

具体来说,您需要使用您所选择的法律专业咨询人员,他/她会解释整个过程,帮助您完成拿到新屋钥匙之前的所有步骤。您的律师/公证人将告知您此桩交易所涉及的所有财务方面的信息。

法律费用和支出

法律方面的费用和支出之间的差异类似于您修理您的车的时候,需要分别支付人工费和零件费。律师/公证人会代为收取第三方费用。

 

房屋检查也是购房过程中的一个关键环节。

验屋是对一个房屋的结构和内部各项系统的客观目视检查。

为什么要验屋?

有很多原因使我们建议您这样做:大多数房主并不擅长房屋建筑以及机械系统众多组件的知识,而您需要了解各种元素,包括 – 加热和冷却系统、电气和管道,它们是如何工作的,以及如何保持维护他们的工作状态。而为了确保您不被房屋重大缺陷所隐瞒,请专业人士来进行检测,是非常必要的。另外,第三方进行检测应该是客观的。

您雇佣应该谁?

通常是由家人或朋友介绍。我们也可以为您提供验房师名单,都是受过专业培训和认证的持证人员,如CAHI或NIBI。

什么时候您应该请验房师?

当您提交的offer报价得到卖家接受后,应在约定的时间内完成验房。

验房涉及哪些?

现场验房是为了确定房屋结构和内部系统运行稳定。验房师可以识别房屋现有的和潜在的问题,提出可能的解决方案,并提供所需的工作成本预估。您将收到一份概述了检查结果的报告。如果您对检查的结果的某些项目有进一步的疑虑,也可以请该方面的专家进行更深入专业的检查。

关于费用

成本取决于许多因素,其中包括:

房屋的大小和位置、类型、房龄等等。有的房龄很大的房屋,可能需要附加检查服务,可能包括保温棉、化粪池和油桶等。

一般房屋的验房费用在$400-800左右。

关于抵押贷款

抵押贷款也是您在购房过程中需要解决的问题。抵押贷款是一个高度竞争的领域,各个银行贷款机构,抵押贷款利率可以说每天都在发生变化。您可以通过抵押贷款经纪人从各大银行申请抵押贷款,也可以通过其他金融机构申请到个人贷款。您购买的贷款,利率只是其中一个重要部分,您还需要了解其他各种费用。另外,许多抵押贷款几乎可以根据个人需要进行量身定制。

如果您需要,我们可以推荐贷款经纪人给您,在购房之前您就可以知道到底您能负担得起多少价位的房子,这样既可以提高找房效率,还可以降低购房风险。

买房成本

很多初次购房者尚不清楚购买一个房产的成本到底有哪些?这里给您做个简单介绍。

涉及到买房的一次性费用主要有:

  • 首付款(购买房屋成交价格的20~35%)
  • 法律费用及第三方款项(一般情况下 $800~$2000)
  • GST和PST(一些2年内新房)
  • 土地转让税(房屋成交价格首20万*1% + 剩余金额*2%)
  • 验屋费
  • 搬家费
  • 翻新和修理(如适用)
  • 装修费(如适用)

此外,一旦你购买了你的家,就会产生每月、每季或每年定期的费用。这些费用包括:

  • 按揭付款
  • 水和/或排污费用
  • 电力和天然气费用
  • 有线电视,电话和互联网服务费用
  • 房产税(也称为地税)
  • 公寓管理费 (独立别墅没有)
  • 维修/保养费用
  • 房屋火灾保险 (公寓或TOWNHOUSE管理费里包含有基本的火灾保险,可以不买)

购房税收与费用

  1. 房屋首付款,或者房价全款
  2. 交易税(PPT,Property Transfer Tax):房价的头20万需缴1%,超出20万的部分为2%,例如买50万房屋,则需付8,000元的交易税。但是加拿大居民若于全球首次购屋,并于BC省居住满一年,购屋后需自住一年以上,符合以上所有条件,且房价低于475,000元者,可免缴交易税;如果房价在475,001元-500,000元之间,则按比例递减。
  3. GST:目前购买全新屋者需缴交房价5%的GST。政策会经常变化,请随时咨询税务专家、会计师和律师。
  4. 律师及过户登记费用: 房屋买卖合约正式生效后会交由律师或法律公证人处理过户相关事宜,处理费用一般费用在700—1,000元之间。
  5. 贷款相关费用:贷款金融机构有可能收取贷款手续费(有些银行自行吸收),甚至丈量费用(Survey Fee)、估价费用(Appraisal Fee),这些费用各约二、三百元(有些银行免收),高额贷款(75%以上)有可能被要求买贷款保险。一般普通的、非高额的贷款这类费用很少或者没有。
  6. 验屋费:一般视房屋大小、屋龄而定,约在200—800元间,公寓和城市屋约在200元到350元不等,独立屋约在350元到600元左右,特别大的豪宅会加收。
  7. 地税(Property Tax)及公共事务费用(Utility Bill即水费排污费、垃圾费等):这些费用之调整帐目,律师会计算并调整买家及卖家负担各项今年相关费用之比例(即成交日起到年底之天数÷365天),即双方各负担其应承担比例。
  8. 房屋保险费用:独立屋须购买房屋保险,含火险、第三责任险等,城市屋及公寓已含盖在管理费中,只需视个人需要购买财物保险。
  9. 管理费:城市屋及公寓须每月缴交管理费,这个费用高低是许多买家在购屋时需考虑的部分。独立的别墅没有管理费。
  10. 杂项开支:如搬家费、装潢费、整修费、采购家具,等等。

 

买家容易忽略的六个问题

1.没有获得贷款预审

在准备购房前,请先花时间来在您选择的银行或通过贷款经纪人获得贷款预审,这样可以

节省您搜索房源时,在错误的价格区间浪费宝贵的时间和精力。也能避免更糟的情况发生

,即当您完成购买合同,却发现没有得到需要的贷款,需要临时筹措资金或者取消购买合

同(存在被卖家起诉的风险)。资格预审让您省心,有助于缩小搜索范围,最重要的是,

给您的房地产经纪带来谈判优势(维持在可控的价格区间),这尤其在竞争报价(抢

offer)的时候很重要。

 

2. 争取最佳贷款利率和条款

各个银行与您沟通后,报给您的贷款利率很有可能不同。银行愿意提供较好的贷款利率

给一个拥有良好信用评级的客户,当然,当您表示愿意带来其他业务给他们,如购买

RRSP,建立储蓄账户等,他们可能会提供一个更佳的利率给您。另外,问银行是否会包

括律师费、估价费,以及有关一次性结清贷款、罚款、付款方式等信息,这些可以为您节

省数千加元以上的资金。

 

3.没有得到专业验房

没有人愿意住进新家之后,才发现房屋有缺陷,不管是潜在的缺陷还是其他明显问题。请

选择有资格认证的验房师,并确保您获得的检验报告尽量齐备。如果检测出房屋的不足,

您可能能够通过谈判降低合同价格,以支付所需的修理。作为您的买方经纪,我们可以告

诉您,您应该考虑检查的方面。

 

4.不使用专业经纪

作为您的房地产经纪,将帮助您用最少的付出购买到心仪的房屋,我们可以保证您付出的

价格是市场价值。我们会提供专业建议,包括购房条款、谈判策略等。因为,我们为您工

作。

 

5.买房之前先卖房

想要升级自己的住房条件(比如小屋换大屋)?如果资金不足是您购买另一个房子的主要

限制条件,那么,您最好在买下一个房子之前,卖掉现在的房子。这样做的好处是,让您

确切地知道有多少钱供您下次购买房屋。另一个好处是,如果您找到一处心仪的房子,没

准别人也会发现它的吸引力,如果您还没有准备好购买条件去给出一份给力的offer,那么

您只能眼睁睁地失去它。

6. 不知道买入的全部费用

请考虑以下费用:律师费,过户税,房产税,新的家居美化,家电等。

 

公寓买家指南

1.我是否应该买一个公寓CONDO/APARTMENT?

由于独立屋价格偏高,很多消费者一直在寻找公寓作为替代。尤其对于首次购房者,更低的价格使得他们更容易拥有自己房产。另外,对于老人和不大愿意打理维护草坪庭院的人,公共管理的公寓也迎合了他们的生活方式。另外,公寓还有安全优势,有公共管理的公寓楼会提供安全措施,特别是对那些经常出差或不能长期居住在本地的人来说,更加安全和放心。

2.公寓的概念

当您购买了一套公寓,您即购买并拥有了多个单位中某一个体单位的所有权,并与所有其他业主分享土地和其他共同财产的所有权。共同财产的种类取决于公寓的类型 – 高层或联排别墅 ,一般包括走廊、电梯、供暖系统、停车场、花木区、休闲区等。

公寓共管的一大优势就是,在大多数情况下,它是由房屋所有者和居住者运行管理。而所有者为确保他们的投资被维持,会努力作为,从而增加自己的投资收益。

3.CONDO优点和所有权劣势

如果您要利用冬天出游,大可以放心离开,没有清扫车道的顾虑。在夏天,草坪和花池也无须费心打理,也不会有任何外墙粉刷工程或修理篱笆的担心。

 

  • 优势

– 多种物业类型、价格、位置、大小和可用设施供选择

– 享用公共设施,如游泳池、网球场、热水浴缸​​、桑拿浴室、按摩池、健身设施、健康水疗中心、阳光甲板、聚会活动室等等

– 您是投资在自己家里

– 所有权的骄傲—“我有自己的房子!”

– 不担心房租上涨

– 每月费用往往比租房少

– 根据个人喜好,自由装修或装饰房间

– 离开时,房屋有较强的安全性和可用性

– 维护和保养工作由物业公司来完成

– 保障使用权和永久占用

–由于有效利用土地和规模经济成本往往比独立屋少

– 一些条件好的公寓项目十分抢手

– 与邻里建立更紧密的社会关系

– 有利于选择某种特定的生活方式(因为一些公寓有年龄限制、宠物限制、租赁限制等)

– 共同管理,可以参与包括预算编制、决策、检验规则和章程等。

 

  • 劣势

– 可能会遇到由于规则和章程,损失一些自由度,例如宠物类型限制,租赁限制等。

– 由于人口密度较集中,可能会遇到人际问题。

– 您可能会在您永远不会使用的公共设施上付出一些费用。

– 在共管方面,可能会存在于其他业主在观点或意见上的不一致,需要妥协。

 

我们作为代表您的买方经纪

 

作为买家,建立与房地产经纪人忠诚的合作关系,经纪将代表您的利益,成就一个双赢的

局面。

我们作为您的经纪,将会按照您的需求和条件,为您努力找到多个合适的房源,随时提供给您。即便是新上市的房源(您可能尚未从公共网站上查找到),只要是它们出现在市场上的

那一刻,我们就会在第一时间邮件通知到您。如果市场上暂时没有符合您的需求的房源上

市,作为您的房地产经纪人,作为一个多年从事专业房地产买卖的经纪人团队,我们也会

借助自身资源和优势,通过各种方式帮助您寻求非上市的房源。

如果卖家有自己的代理人,那么您更需要确保您也有一个房地产经纪代表您,维护及促进买

家的利益。我们的团队是大温地区房地产销售专家,在大温地区具有多年销售经验并获奖

无数。我们了解社区,包括未来发展计划、税收、区划、交通、学校和社区服务等知识,将帮助您选择最佳房源,满足您的需求。我给您的贷款方案提供建议,并推荐完成交易所需的

其他专业人士,包括贷款经理、律师、验屋师等等。包括入住新家以后,您需要完成天然

气、电以及网络等开通服务,我们都可以为您提供必要帮助。

作为您的代表,我们会:

  • 帮助您了解代理关系。
  • 帮助您选定房屋类型,既是您需要的,也是在您经济能力范围内的类型。
  • 帮助您找到合适的房源,并预约看房。
  • 针对市场状况,给您提供合适建议并提供有关社区信息。
  • 解释在房地产交易中出现的各种问题,帮助您准备购买合同及条约。
  • 准备一个买方的市场分析比较(CMA),有助于确定其公允市场价值
  • 出示您的报价,并代表您与卖方经纪进行谈判。
  • 推荐其他专业人士,如认证的验房师,律师/公证人员等。
  • 从开始到结束,确保交易顺利和客户满意。

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